Des professionnels de l’immobilier proposent que les propriétaires qui acceptent de baisser leurs loyers bénéficient de réductions d’impôts.

Le Premier ministre Manuel Valls est connu pour être un pragmatique. Lorsqu’une idée est bonne, il s’en saisit. C’est ce qu’il vient de faire lors de son passage au congrès de la Fnaim (la Fédération nationale de l’immobilier), qui rassemble lundi 8 et mardi 9 décembre plusieurs milliers d’agents immobiliers à Paris. L’idée dont il vient de s’emparer a déjà deux ans mais elle n’avait jamais réussi à passer la porte des ministres chargés du logement. Il s’agit du « bail solidaire ». Cette fois-ci, c’est peut-être la bonne : une réunion technique est prévue lundi 15 décembre, à Matignon, pour discuter des aspects pratiques de cette initiative étonnante.

En quoi consiste ce « bail solidaire »? C’est très simple : il s’agit pour un propriétaire privé d’appliquer une baisse sur le loyer qu’il applique. Une baisse de 20% à 25% par rapport aux prix du marché. En contrepartie, il bénéficie d’une baisse de son impôt sur le revenu, de sa taxe foncière et/ou, selon les zones, de son impôt sur la fortune. Le modèle, c’est le dispositif Borloo, qui existe déjà, mais qui est limité à certaines situations. Il s’agit désormais d’en élargir la portée.

Pour l’État, la renonciation à certaines recettes fiscales aurait bien sur un coût. Mais il serait inférieur, affirme la Fnaim, à celui de la construction de nouveaux logements sociaux. Comme le souligne son président, Jean-François Buet, cela permettrait d’offrir des appartements ayant des « loyers avec une connotation sociale sans attendre les trois ou quatre années nécessaires à la réalisation de ces logements ».

De quoi séduire 20.000 propriétaires

Concrètement, un trois pièces loué 800 euros par mois passerait ainsi à 600 euros par mois en contrepartie, pour son propriétaire, d’une suppression de la taxe foncière (1000 euros par an). Le dispositif fonctionne déjà depuis quelques années à Grenoble, avec succès, semble-t-il. Étendu à la France entière, il pourrait concerner, du moins dans un premier temps, plus de 20.000 propriétaires… Et sans doute beaucoup plus, car le secteur privé, avec ses plus de 5 millions d’habitations, loge 42% des locataires les plus pauvres (loyer inférieur à 766 euros par mois). C’est donc à peine moins que le logement social public, qui reçoit pourtant cinq fois plus d’aides et trois fois plus d’avantages fiscaux.

Le « bail solidaire » aurait aussi, pour les pouvoirs publics, deux avantages. Le premier c’est de donner un coup de fouet à la lutte contre le mal-logement. En France, depuis trois ans, le nombre de personnes mal-logées ne baisse plus. Il reste accroché à la barre des 3,6 millions, selon les chiffres compilés chaque année par la fondation Abbé Pierre. S’y ajoutent presque autant de personnes en situation de précarité énergétique, mal-logés dans ce qu’on appelle des « poubelles thermiques ».

Et dans le secteur HLM, 1,7 million de dossiers sont en attente : à Paris, le délai d’attente pour obtenir ce type de logement est en moyenne de… 7 ans ! Mais le temps presse, car, constate Jean-Louis Dumont, président de l’USH, la situation se dégrade : « 9 nouveaux locataires sociaux sur 10 n’ont pas de contrat à durée indéterminée (CDI). La paupérisation est en hausse ». Le revenu moyen mensuel d’un ménage du parc social est désormais de 1.840 euros, en baisse de plus de 100 euros en 30 ans.

Sortir le gouvernement de l’impasse

Or, les pouvoirs publics, qui ont fait du logement une priorité nationale et ont augmenté les crédits alloués au social, se trouvent dans une impasse. Les organismes HLM, qui sont censés être les principaux constructeurs de logements sociaux, ne consomment même pas les enveloppes qui leur sont attribuées ! Du coup, la construction de logements sociaux, qui devrait dépasser les 150.000 logements par an, plafonne à 90.000, sans qu’il y ait beaucoup d’espoir de la voire augmenter dans les prochaines années.

La construction sociale est handicapée par un autre phénomène: la baisse de la construction d’immeubles privés. Or les promoteurs sont de gros constructeurs de logements sociaux, à travers l’obligation, qui leur est faite, de revendre au moins 25% de leurs nouveaux logements, à prix réduit, aux organismes sociaux. Avec seulement 76.000 logements neufs prévus cette année, contre 140.000 il y a trois ans, la production privée est à un plus bas, et pèse sur les statistiques du social…

Second avantage de ce « bail solidaire »: fabriquer du logement social à partir d’habitations déjà disponibles. Au passage, cela permettrait aussi à beaucoup de communes, où les promoteurs et les organismes HLM ne sont pas présents, de remplir leurs quotas de logements sociaux, passés l’an dernier de 20 à 25% dans les communes de plus de 3.500 habitants d’ici 2025 (et de plus de 1.500 en Île-de-France).

Pour Jean-François Buet, « il ferait participer les acteurs du logement privé ancien afin de ne plus rattacher le caractère social d’un logement au logement lui-même, mais à la personne qui l’occupe ». Plus prosaïquement, il arrangerait bien les bailleurs, qui sont de plus en plus confrontés aux difficultés de leurs locataires: 46 % d’entre eux avouent avoir du mal à payer leur loyer et 13% affirment qu’ils envisagent de déménager pour aller trouver moins cher ailleurs. Le Bail solidaire, qui serait accessible à la majorité des locataires, permettrait d’éviter aux bailleurs de se retrouve, en fin de bail, avec un appartement libre au moment où, presque partout en France, les loyers sont orientés à la baisse. « Charité bien ordonnée commence par soi-même » dit le proverbe!

Éric Tréguier
Source : challenges