Après avoir longtemps été considéré comme une valeur sûre, l’immobilier laisse désormais sceptique. Pourtant, aujourd’hui, plusieurs paramètres jouent en faveur des acheteurs. Nos conseils pour investir selon votre patrimoine et vos objectifs.

Pour réaliser un bon placement, il faut généralement investir à contre-courant. C’est-à-dire lorsque personne, ou presque, n’y croit plus. Or, après avoir longtemps été considéré comme une valeur sûre ­ – les prix ne pouvaient que grimper -, l’immobilier, désormais, laisse sceptique. Pourtant, aujourd’hui, plusieurs paramètres jouent en faveur des acheteurs. Tout d’abord, les prix ont véritablement fléchi. Certes, les différents observatoires des prix de l’immobilier ne font état que de légères baisses, les notaires, par exemple, ne constatant qu’un recul de 1,7 %. Mais, sur le terrain, il apparaît que la chute des prix va bien au-delà, selon les lieux et les biens.

Bien sûr, il faut avoir un peu de chance et tomber sur un vendeur pressé qui consentira une baisse importante pour conclure l’affaire. Mais peu importe, puisque, aujourd’hui, les délais de vente s’allongeant, vous aurez le temps de visiter de nombreux biens avant de vous décider. Ensuite, on ne cesse de vous le marteler : les taux d’emprunt sont actuellement très bas. Nous ne nous avancerons plus pour dire qu’ils sont au plus bas. C’est ce que l’on entend depuis un moment déjà et, pourtant, ils reculent un peu plus chaque mois ! Mais, jusqu’alors, la possibilité d’emprunter à 2,5 % ou moins s’était rarement présentée. Concrètement, un emprunt de 100 000 euros sur vingt ans vous coûtera environ 27 000 euros d’intérêts. C’était plutôt 50 000 euros à l’époque, pas si lointaine, au cours de laquelle les taux avoisinaient 4,5 %.

A envisager selon la composition de son patrimoine

Pour autant, des taux d’emprunt et des prix de vente plus bas ne suffisent pas à justifier un achat. Tout dépend aussi de la composition de votre patrimoine et de vos objectifs. Ainsi, si votre patrimoine immobilier est déjà important, mieux vaut éviter d’investir à nouveau dans cet actif, qui pourrait connaître encore quelques années troubles. Si, au contraire, vous avez peu de pierre dans votre patrimoine, c’est sans doute le moment de devenir propriétaire, que ce soit pour y habiter ou pour un investissement locatif. A condition d’avoir une bonne visibilité et d’être assuré de ne pas devoir revendre dans les prochaines années. « Si vous possédez déjà un ou plusieurs biens et que vous disposez d’une somme d’argent à placer, il serait peut-être plus intéressant de privilégier les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) », conseille Andy Bussaglia, conseiller en gestion de patrimoine chez RF Patrimoine. Enfin, si vous êtes attiré par l’immobilier mais que vous êtes fortement imposé sur vos revenus, il reste le dispositif de loueur en meublé. En investissant dans l’immobilier géré, type résidences seniors, de tourisme, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad)… vous pourrez bénéficier d’une fiscalité allégée.

Investissement locatif : privilégiez l’emplacement

L’emplacement a toujours été la règle d’or en matière d’immobilier. Aujourd’hui plus encore, choisissez une zone dynamique pour être sûr de trouver un locataire. Pour ce qui est de la plus-value, il ne faut plus trop rêver. Mais, en tout cas, pour limiter le risque de perte, « il faudra s’assurer de ne pas avoir besoin de revendre dans les années à venir », souligne Bertrand Boré, président-directeur général d’Expert & Finance. Alors, où faut-il acheter ?

A Paris. Certes, la capitale n’offre pas d’excellents rendements. Mais le pire ennemi de la rentabilité reste la vacance. Et elle est rare à Paris. « Attendez tout de même la parution du décret sur l’encadrement des loyers, conseille Anthony Perrat, fondateur de l’agence Unemaisonbleue.com. Cela vous aidera à faire un calcul de rentabilité. » Et à vous fixer un seuil au-delà duquel il ne faudra pas acheter. Privilégiez les biens à rénover, qui vous permettront de limiter les droits de mutation et de défiscaliser le montant des travaux. Et, pour être certain de louer, soyez attentif à la proximité du métro. Un bon exemple ? Ce 21 mètres carrés situé près du métro Jules-Joffrin (Paris XVIIIe), acheté 135 000 euros, avec 20 000 euros de travaux.

A Toulouse. La Ville rose arrive en tête de notre classement basé sur les perspectives de croissance économique et démographique à dix ans, réalisé à partir des chiffres de notre partenaire Experian. Pas de doute, donc, sur l’existence d’une demande locative pérenne. Pour autant, n’achetez pas n’importe où. Le quartier des Minimes est une bonne option. Certes, le tassement du marché y est en ce moment plus sensible que dans le centre-ville, mais vous aurez justement la possibilité de négocier. Et, à long terme, ce secteur desservi par le métro se revalorisera forcément.

A Rennes. La capitale bretonne affiche d’excellentes perspectives démographiques et économiques. Comme les prix ne se sont jamais envolés, la rentabilité y est très correcte. Attention à ne pas vouloir louer trop cher car le pouvoir d’achat y est globalement plus faible que dans d’autres villes. Fait notable à Rennes, la demande locative de grandes surfaces est importante. Le quartier Jeanne-d’Arc, qui bénéficiera dans quelques années d’une station de métro, peut offrir de belles opportunités.

SCPI : les bons paramètres à connaître

Avec des rendements qui se situent à environ 5 % avant impôt, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) conservent tout leur attrait. Attention à ne pas s’arrêter uniquement au rendement affiché, qui peut être artificiellement élevé du fait d’une baisse importante de la valeur de la part. Etudiez de près la régularité des revenus. En veillant à ce qu’elle n’ait pas été maintenue de manière artificielle. Si le report à nouveau, c’est-à-dire les sommes mises de côté par la SCPI pour faire face à d’éventuelles baisses de loyers et/ou à une vacance importante, a beaucoup diminué, c’est mauvais signe. Attendez le bilan de l’année 2014 pour vérifier ce chiffre. Examinez aussi le taux d’occupation des immeubles : au-dessous de 90 %, méfiance ! Enfin, pour limiter le plus possible les risques, ne placez pas tous vos oeufs dans le même panier : « Je préconise généralement un panachage entre des SCPI de bureaux, de commerces, des SCPI spécialisées et/ou des SCPI régionales », explique Bertrand Boré.

Immobilier géré : ne misez que sur la qualité

La faillite d’un certain nombre de gestionnaires de résidences de tourisme a rendu les investisseurs méfiants vis-à-vis de l’immobilier géré. Mais le marché s’est assaini. Et le système présente de nombreux atouts : pas de contrainte de gestion locative, des rendements variables selon qu’il s’agit d’une résidence étudiants, de tourisme, d’un Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou d’une résidence seniors… mais une performance généralement supérieure à 4 %. Enfin, la fiscalité de la location meublée : vous ne déclarez qu’un tiers du loyer.

Les résidences seniors ont la cote. « Sous prétexte que la population vieillit, ce type de produit se multiplie, mais, attention, la qualité n’est pas toujours au rendez-vous », met en garde Olivier Trit, secrétaire général de la plateforme Cerenicimo. En outre, le grand nombre de services proposés ­ piscines, salles de sports, etc. ­ engendre des loyers et des charges parfois trop élevés. Privilégiez les Ehpad. Ce marché est très réglementé, ce qui limite la présence de gestionnaires peu professionnels mais aussi le nombre de places disponibles, donc le risque de vacance locative. Revers de la médaille ? Si le gestionnaire fait faillite, il faudra en retrouver un autre, les lots n’ayant pas beaucoup de valeur s’ils sont revendus nus.

Regardez aussi du côté du marché secondaire. En achetant un bien ancien, vous bénéficierez de la même fiscalité que si vous aviez investi dans le neuf. L’avantage ? Vous aurez des revenus immédiats et, surtout, un historique sur le gestionnaire. Prévoyez toutefois des travaux de rénovation. Des exemples de biens ? Un studio de 28,72 mètres carrés à Carnoux-en-Provence, proposé à 83 100 euros et offrant un rendement de 5,30 %. Ou encore un T2 à Aime-la-Plagne : acheté 96 670 euros, il vous procurera un rendement de 6,80 %.

Virginie Franc Jacob

Source : votreargent.lexpress.fr