L’encadrement des loyers entre en vigueur au moment même où les loyers sont en repli dans les grandes villes de France.

C’est un peu la querelle des libéraux contre les partisans de la régulation. Et un pavé dans la mare d’Anne Hidalgo, maire de Paris, et de Martine Aubry, maire de Lille. Avec une question : « quel besoin a-t-on d’encadrer les loyers lorsque ceux-ci sont régulés par le marché ? ». Les chiffres publiés par Clameur, ce mardi 8 septembre, sont en effet sans appel. Dans 85% des villes de plus de 100.000 habitants, les loyers des logements privés sont en baisse en 2015. Et pas qu’un peu : -1,4% depuis le début de l’année, en glissement annuel ! La baisse est ainsi de 5,2% à Marseille, de 3,6% à Lyon et de 2,2% à Toulon. Au total, 17 des 20 plus grandes villes de France sont dans le rouge cette année. Et trois seulement affichent une hausse: Le Mans (0,7%), Bordeaux (0,3%) et Reims (0,3%). Depuis 2011, 16 de ces 20 villes ont vu leur prix évoluer en dessous du niveau de l’inflation, pourtant très basse (+1,1 sur 4 ans).

Baisse générale

Ce mouvement est général et presque régulier depuis… 2000, comme le montre le graphique ci-dessous. Sur Lille, par exemple, les prix avaient augmenté en moyenne de 5% de 2000 à 2006 (courbe bleue), puis leur progression avait ralenti entre 2006 et 2011 (+3,8%). Depuis 2011, ils reculent de 2% par an ! Les villes plus petites sont, elles aussi, très touchées: ainsi, 55% des 1.526 villes de plus de 10.000 habitants observées par cette étude sont en baisse. L’année passée, cette proportion n’était que de 37,5%. « C’est la situation la plus dégradée que Clameur a eu à observer depuis 1998.
Même au plus profond de la grande dépression de 2009, une telle proportion de villes connaissant des baisses de loyers n’avait pas été constatée », explique Michel Mouillart, professeur d’économie et responsable de Clameur, association qui regroupe tous les grands syndics français.

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Des locataires plus mobiles

Cette baisse est le reflet d’une fluidité retrouvée du marché: on déménage beaucoup. Et sans trop de crainte de le faire, puisqu’on a des chances de retrouver un loyer plus faible qu’avant : « presque partout en France, les loyers privés baissent entre le nouveau et l’ancien locataire », reconnaît d’ailleurs François Davy, PDG de Foncia et président de Clameur. La mobilité des locataires a augmenté de 4 points, pour atteindre presque 30%. Avec une exception: Paris. Une ville qui cette année est forcément sous tous les regards, car la capitale vient de mettre en application, depuis le 1er Août, l’encadrement des loyers voté dans le cadre de la loi Alur de mars 2014…

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Paris à la loupe

Or, il faut se rendre à l’évidence: les loyers n’ont pas attendu l’application de la loi Alur pour commencer à freiner. La capitale est ainsi passée d’un rythme de +4,9% (entre 2000 et 2006), à +2,3% (2007-2011) puis à +1,8% en 2012, avant d’entamer un recul de 1,8% cette année. Sur ce marché en plein freinage, l’impact de l’encadrement des loyers sera très fort. Selon Clameur, 19,8% des nouveaux baux seront affectés, avec, pour la plupart d’entre eux, des baisses d’en moyenne 21,4% du loyer. Mais aussi, pour 4% des ménages, des hausses, puisque la loi autorise désormais explicitement un rattrapage pour les loyers inférieurs au niveau de référence. Des hausses moyennes de 12%…

« L’encadrement des loyers effraie les propriétaires et va conduire à une nouvelle baisse de l’offre résidentielle à Paris, par la disparition d’un certain nombre de logements locatifs, qui seront mis en vente par leurs propriétaires ou transformés en locations meublées », prévient David Chouraqui, président de Plurience, association de gestionnaire. La Maire de Lille, qui avait annoncé la mise en place de l’encadrement dès la fin de l’année, a d’ailleurs prudemment décidé de repousser sa mise en application à la fin du premier trimestre de l’an prochain… D’ici là, on aura eu le temps de mesurer les premiers effets de son application à Paris. Et on pourra, éventuellement, rectifier le tir.

Éric Tréguier
Source : challenges.fr