Taux d’intérêt, prix dans l’ancien, encadrement des loyers… Retour sur les principaux événements qui ont transformé le marché immobilier cette année.

L’année 2015 aura constitué un tournant pour le marché de l’immobilier en France. Encadrement des loyers, transactions en hausse, rebond des taux d’intérêt pendant l’été… Challenges.fr revient sur les 5 principaux évènements marquants des douze derniers mois.

1. Les transactions sont reparties à la hausse

Après une année 2014 décevante, les Français ont retrouvé goût à la pierre. Le nombre de transactions remonte mois après mois. En septembre, les notaires et l’Insee constataient une reprise dans l’ancien, avec 753.000 opérations réalisées au cours des douze derniers mois. C’est 4,2% de plus qu’il y a un an à la même époque. Certes, nous sommes encore loin de la barre des 800.000 transactions, qui était régulièrement franchie avant 2008. Le mouvement est cependant encourageant. Du côté du neuf, les promoteurs ont retrouvé le sourire. De janvier à septembre, les ventes de logements neufs ont augmenté de 18,9% par rapport aux 3 premiers trimestres de 2014, selon l’Observatoire de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) . La tendance est bien réelle mais fragile. La timide croissance en 2015 (toujours prévue à 1,2% par la Banque de France malgré les attentats) a indéniablement soutenu la demande. Tout comme le maintien des taux bas et une relative correction des prix depuis quelques années. Mais dans un contexte de modération salariale et de chômage de masse, quelques grains de sable suffiraient à gripper la machine.

2. Les investisseurs sont de retour dans le neuf

Le dispositif fiscal Duflot avait laissé les investisseurs pour le moins circonspects. Afin de corriger le tir, le gouvernement s’était résigné à gonfler cette carotte fiscale. Le dispositif Pinel a ainsi bénéficié d’un zonage étendu. Il offre en outre la possibilité de louer son bien à ses ascendants ou descendants, de définir une durée de location de 6 à 12 ans (contre 9 ans uniquement avec le Duflot) et de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% (contre 12% en Duflot). Pari réussi. Le Pinel, qui a fêté ses un an en septembre dernier, a redonné le moral aux investisseurs.

Au cours des trois premiers trimestres, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont atteint les 35.655 transactions, selon la FPI. Soit une progression de 62,8% sur un an au cours des 9 premiers mois de l’année ! Le marché partait toutefois de très bas. Une autre donnée confirme ce regain d’activité des investisseurs: la part de l’investissement locatif privé dans les logements construits. Autrement dit, le ratio de logements neufs achetés par des investisseurs afin de les mettre en location. Alors que cette part représentait 18% des logements neufs créés en 2011, elle n’avait cessé de dégringoler pour se stabiliser à 12,8% en 2014. Cette année, elle devrait atteindre les 14% du parc de logements neufs construits, selon les prévisions du Crédit Foncier.

Ce mouvement ne se traduit pas encore par une progression des mises en chantier, les promoteurs préférant d’abord écouler leurs stocks. Le nombre d’autorisations de construire a, il est vrai, cessé de baisser au cours des derniers mois. Tout comme les mises en chantier. Mais l’année 2015 s’annonce quand même très mauvaise dans la construction. Le ministère du Logement enregistrait 366.900 logements autorisés au cours des douze derniers mois en octobre (-3,1% sur un an) et 350.600 logements commencés (+0,0%).

3. Les taux d’intérêt ont atteint leur niveau plancher

Après avoir atteint un point bas en début d’année, les taux d’intérêt sont très légèrement remontés à la faveur de la période estivale. L’impact aura été avant tout psychologique car la perte de pouvoir d’achat immobilier est négligeable. Avec des taux moyens à 2,21% en septembre (contre 2,01% en juin selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA), un emprunteur avec une mensualité de 1.000 euros par mois sur 20 ans pouvait obtenir 193.840 euros de crédit, soit 3.650 euros en moins qu’en juin. Pas de quoi faire une syncope. Les conditions de crédit restent donc très favorables.

D’autant plus que les taux ont amorcé un léger repli à l’automne pour atteindre en moyenne, toutes durées confondues, 2,2%. Bilan : les taux d’intérêt, qui étaient encore à 3,4% sur 20 ans fin 2012, semblent avoir atteint un niveau plancher en 2015. Or, au vu des récentes évolutions de la politique monétaire, que ce soit aux États-unis (où la Fed a relevé pour la première fois ses taux directeurs) ou en Europe (où la BCE n’a pas annoncé de nouvelles mesures tonitruantes), il y a désormais peu de chances que les Français connaissent des taux inférieurs à ceux pratiqués cette année.

4. Les prix rebondissent dans certaines zones

Au troisième trimestre, les prix de l’immobilier ancien ont rebondi de 0,5% dans l’Hexagone, selon l’indice notaire Insee. Une première depuis plus de quatre ans ! Les prix des appartements et des maisons reculent encore sur un an (-1,5%) mais le retournement est bien réel. Le marché est cependant très fractionné. Depuis 2011, les prix des logements situés en rase campagne ou dans les zones périphériques se sont écroulés, avec des rabais allant parfois jusqu’à plus de 30% par rapport à 2011. Dans les grandes villes dynamiques, les prix ont en revanche beaucoup mieux résisté. Pour la timide hausse des prix qui s’annonce dans les mois à venir, le découplage entre zones tendues et zones moins attrayantes pourrait se creuser. Sur un an en novembre, les prix signés sont en hausse dans 15 des 34 principales agglomérations françaises, selon le dernier baromètre LPI-SeLoger (voir ci-dessous). Les plus fortes hausses ont été constatées à Saint-Étienne (+10% sur un an) et au Havre (+3,9%), deux villes où les prix avaient largement dévissé au cours des dernières années. Les baisses les plus marquées, elles, concernent Perpignan (-7,2%) et Metz (-5,5%).

Enfin, dans le neuf, les prix repartent à la hausse. Après plusieurs années de repli, ils ont progressé de 1,6% sur l’année 2015 pour atteindre 3.666 euros le mètre carré, d’après le baromètre LPI-SeLoger.

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5. L’encadrement des loyers a été mis en place à Paris

Très controversé, le dispositif d’encadrement des loyers de la loi Alur est entré en application dans Paris cet été. Tous les baux nouveaux ou renouvelés doivent désormais respecter un loyer maximum (voir les loyers de référence retenus ici). Si les locataires saluent la mesure, les propriétaires grincent des dents. La mesure s’applique en tout cas progressivement. Près de 60% des annonces immobilières respectent désormais la réglementation, selon une étude de la CLCV. Ce qui a indéniablement poussé les loyers à la baisse: -1,8% en 2015, selon les dernières données de Clameur. Mais la décélération des loyers avaient commencé depuis plusieurs années déjà.

En attendant que le marché s’ajuste, les premiers effets pervers de l’encadrement des loyers sont déjà visibles. Par exemple, dans certains cas, les propriétaires ont tout intérêt à abattre les cloisons de leur 2 pièces pour en faire un studio. Dans certains quartiers en effet, un studio pourra se louer entre 20 et 50% plus cher que les 2 pièces de la même surface. Pire, les écarts des deux côtés d’une même rue, qui n’appartiennent pas à la même zone de prix, peuvent être énormes. Votre voisin d’en face pourra ainsi payer jusqu’à 50% de moins (voir les effets pervers arrondissement par arrondissement ici). Enfin, les loyers vont pouvoir augmenter dans les quartiers les plus populaires, alors qu’ils seront plutôt en baisse… dans les quartiers les plus chics de la capitale.

Il faudra attendre encore six mois à un an pour mesurer l’impact réel de l’encadrement des loyers sur le marché. Mais les petits investisseurs sont déjà en train de bouger. De nombreux propriétaires de studios ont décidé de vendre face à cette baisse de rendement imposée. D’après MeilleursAgents.com, les prix des petites surfaces ont baissé de 1,1% sur le seul mois de novembre, quand le prix des grandes surfaces augmentait (+0,3%). « Nous recevons un nombre croissant d’appels de propriétaires bailleurs nous demandant de mettre en vente leur bien. Les investisseurs échaudés s’éloignent de ces types d’actifs dont la rentabilité est remise en cause par des loyers contraints et dont la fiscalité va encore s’alourdir avec l’augmentation des droits de mutation à Paris dès janvier 2016 », explique ainsi dans un communiqué Sébastien de Lafond, le président de MeilleursAgents.com.

Jean-Louis Dell’Oro
Source : challenges.fr