L’écart entre prix de mise en vente et prix final de transaction se maintient à un niveau faible : 4,5%. Cet indicateur mesuré par le réseau immobilier Orpi semble avoir atteint son point bas.

Cette fois-ci, il semble bien que le baromètre immobilier des écarts de prix entre le montant initial et celui de la transaction réelle ait atteint son plancher. Cet indicateur lancé en avril dernier par le réseau Orpi en partenariat avec Le Figaro immobilier et Explorimmo, n’avait cessé de baisser jusqu’à atteindre 4,5 % en moyenne en France. Un chiffre qui se maintient depuis fin décembre 2015.

Depuis quelques mois déjà, le président du réseau Orpi, Bernard Cadeau estimait que l’on se dirigeait vers «l’épaisseur du trait», tant les marges de négociation se sont réduites. Ce point bas semble donc désormais atteint. « Pour un studio à 100 000 euros, on parle d’un écart de prix de 4 500 euros. Difficile de passer au-dessous de ces valeurs », explique-t-il.Il est difficile d’espérer une moyenne nationale plus faible, mais d’importantes différences subsistent selon les endroits où l’on se trouve. Ainsi, les discussions restent bien plus faciles dans les zones rurales ou les petites villes que dans les grands centres urbains et une maison se négocie généralement plus qu’un appartement.

Deux villes se détachent clairement dans cette étude par des écarts de prix particulièrement serrés: Lyon et Paris. Ainsi, la capitale affiche une marge de discussion de seulement 2,7 % tandis que Lyon fait mieux encore avec un tout petit 2,25 %. « Paris a toujours connu une situation de rareté et les ajustements de prix s’y font rapidement, explique Bernard Cadeau.Quant au marché lyonnais, il est très attractif tout en restant fluide. Dans les deux cas de figure, ce sont des endroits où les vendeurs ont compris qu’il était dans leur intérêt de se positionner au juste prix pour vendre plus vite et racheter rapidement dans la foulée dans de bonnes conditions. »

Des vendeurs raisonnables

La plupart des grandes villes affichent des taux de négociation assez proches, compris entre 3,5 et 3,8%. Nantes, Bordeaux et Nice connaissent des valeurs supérieures (respectivement 4,3% , 4,5% et 5,25%), surtout tirées vers le haut par des écarts importants enregistrés sur les maisons et les grands appartements de 5 pièces et plus.

Ponctuellement, la rareté ou le trop-plein de tel ou tel type de logement aboutit à des différences très sensibles dans les marges de négociation. Pour les écarts les plus faibles, on peut ainsi citer les 2 pièces à Bordeaux qui se vendent quasi exactement au prix demandé (1% d’écart), les studios et 1 pièce à Paris (1,9%) ou les grands logements de 5 pièces et plus à Lyon (1,95%). À l’inverse, les tarifs les plus revus à la baisse concernent les 5 pièces et plus à Bordeaux (9,05%), Nice (7,3%) et Nantes (6,45%). Quant aux marges de négociation tous biens confondus les plus élevées, c’est du côté des marchés les moins actifs qu’on les trouve: 10,6% à Boulogne-sur-Mer, 10% à Béziers et 9% à Bourges.

Pour la première fois, ce baromètre propose un focus plus détaillé sur une ville et c’est Bordeaux qui ouvre le bal. On y apprend notamment qu’avec 50 jours de délai de vente moyen, la cité bordelaise fait bien mieux que la moyenne nationale (70 à 80 jours). Par ailleurs, si la marge moyenne de négociation correspond exactement à la moyenne française (4,5%), cela masque une grosse disparité entre les appartements où la discussion est très serrée (2,7% en moyenne) et les maisons où ce taux bondit à 5,9%. Il est vrai aussi qu’un appartement s’y vend en moyenne deux fois moins cher qu’une maison: 164.050 euros contre 322.605 euros. Quant aux loyers, il faut compter en moyenne 394 euros pour un studio, 561 euros pour un 2 pièces, 734 euros pour un 3 pièces et même 1094 euros ou 1497 euros pour les 4 pièces et les 5 pièces et plus.

Bernard Cadeau reste optimiste pour les mois qui viennent, estimant que la tendance devrait se maintenir. Un marché plutôt actif mais sans gourmandise excessive des vendeurs ni de négociations très fortes des acheteurs. « Mais si les indicateurs sont plutôt au vert pour se loger, le retour des investisseurs se fait toujours attendre. »

Jean-Bernard Litzler
Source: lefigaro.fr