Avez-vous intérêt à revendre le logement que vous louez ?
[26/05/2016 14:41]
Marie Pellefigue

Pour que votre patrimoine immobilier continue à vous rapporter autant
que par le passé, examinez de près les possibilités de booster la rentabilité de(s) logement(s) que vous louez. Quitte à en revendre si les promesses sont plus belles ailleurs.

Si vous souhaitez vendre un bien locatif, le marché étant dominé par les
investisseurs, inutile d’espérer un coup de cœur de la part de votre
acheteur. Votre bien l’intéressera seulement s’il est facilement louable
et offre une rentabilité suffisante. Il faut préparer votre vente comme
un professionnel de la finance.

Contrairement à une idée reçue, vous pouvez parfaitement vous séparer
d’un logement occupé, avec un locataire dans les murs. Dans ce cas, ce
dernier ne dispose pas d’un droit de préemption, sorte de droit
préférentiel d’acheter votre bien, mais votre acquéreur devra poursuivre
le bail. La loi Alur a durci les conditions : « Désormais, le nouveau  bailleur doit respecter un délai plus long et, selon la durée résiduelle du bail, il devra parfois attendre trois ans de plus, et son renouvellement, pour pouvoir donner congé au locataire« , précise Jean-François Buet.

Vendre un bien en cours de bail ne sera pas pénalisant si l’historique de règlements des loyers de votre locataire est favorable. En revanche, s’il a tendance à les régler avec retard, la valeur de votre logement devra être minorée pour attirer un nouveau bailleur.

Pour un bien vendu occupé, le prix de vente doit être fixé non pas sur la base de la valeur intrinsèque de votre logement, mais plutôt sur son taux de rentabilité. « Un investisseur qui veut obtenir 8 % brut, parce qu’il estime que le secteur est risqué, divisera le montant des loyers annuels espérés par ce taux et obtiendra un prix d’achat« , explique Xavier Ségura, directeur de l’agence Connexion-Belle de Mai, à Marseille.

La province plus rentable que l’Ile-de-France

Globalement, une rentabilité moyenne à Paris et en Ile-de-France oscille
entre 1,5 et 3,5 % brut, tandis qu’elle va de 4 à 7 % brut dans les  grandes métropoles de province où le prix d’achat au mètre carré reste plus favorable. Il est même possible de dépasser les 10 % dans certaines petites villes plus risquées, avec des biens de bonne qualité.

Autre réflexion à tenir : à chaque départ de locataire, demandez-vous si vous en recherchez un nouveau, ou si vous sortez ce logement de votre patrimoine. Pour vous décider, vérifiez l’état du marché locatif de la ville où il est situé. S’il est en perte d’attractivité ou si votre logement ne correspond plus à la demande locale, se loue de plus en plus mal ou de moins en moins cher, ou que de nombreux programmes neufs sont prévus juste à côté, vendez. « Les bailleurs ont toujours du mal à céder une part de leur patrimoine, car ils s’y sont attachés. Pourtant, en immobilier locatif, le pathos ne doit pas entrer en ligne de compte« , tranche Jean Perrin, président de l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière).

Si vous ciblez principalement une clientèle de bailleurs, vendez votre logement en l’état, et surtout ne réalisez aucuns travaux. En effet, le nouveau propriétaire a intérêt à les financer pour payer moins d’impôts puisqu’ils sont défiscalisables à 100 %.

Enfin, si vous cédez un logement qui n’est pas situé dans la ville où vous habitez, confiez la vente en exclusivité à un agent local. Mais soyez malin, limitez la durée de cette exclusivité à un ou deux mois. Il sera ainsi très motivé pour trouver rapidement un acheteur et toucher sa commission. Petite astuce : si vous visez un professionnel qui dispose d’un service de gestion locative, il y a de fortes chances que votre futur acheteur se trouve dans le pool de bailleurs qui lui a confié son patrimoine.

Source : votreargent.lexpress.fr