Prix du m², loyers, construction… Ces 4 idées fausses sur l’immobilier
[31-08-2016 08h44]
Eric Tréguier

« Les prix vont encore baisser« , « l’encadrement des loyers parisiens a fait baisser les loyers« , « la construction redémarre très fort« … Voici ce que l’on entend (à tort) à propos de l’immobilier.

Première idée fausse

Achetons plus tard, car les prix vont encore baisser

Et non, les prix immobiliers ne baissent plus. Ils augmentent même franchement partout et notamment dans 8 grandes villes sur 10 selon les statistiques du baromètre LPI-SeLoger. La hausse est supérieure à 7% à Bordeaux (c’était +2% en juillet 2015!), à 5% à Strasbourg (-0,8% en juillet 2015) et à 4% à Toulouse (-0,9% en juillet 2015). A Paris, elle est de 1,2% (contre -0,4% en juillet
2015) et de 1,9% à Lyon (contre 0,3% en juillet 2015). Même à Marseille, qui depuis des lustres, voit ses prix baisser, les prix se sont stabilisés en rythme annuel… et ils ont augmenté de 3% sur trois mois!

Certes, il reste quelques villes dans le rouge, comme Grenoble, Rennes et Toulon, en recul de 3%. Mais au total, en juillet dernier, l’augmentation des prix sur la France entière était de 1,7% en rythme annuel. Plus précisément, aujourd’hui, les prix des logements anciens sont supérieurs de 2,3% à leur niveau d’il y a un an. « La hausse devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année. »
estime Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Elle est alimentée par la force de la demande, le déficit chronique d’offre dans les marchés les plus actifs et la baisse des taux d’intérêt, qui rend le crédit plus accessible et force, pour ainsi dire, les investisseurs à se tourner vers la pierre, dont le rendement moyen est deux fois supérieur à celui des livrets d’épargne…

Deuxième idée fausse

L’encadrement des loyers parisiens a fait baisser les loyers

La Mairie de Paris, et sa maire, Anne Hidalgo, crient victoire: l’encadrement des loyers, mis en place il y a un peu plus d’un an, fonctionne puisque 30% des nouvelles locations affichent un loyer en baisse, selon les chiffres de l’organisme public OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne). Soyons clairs: l’encadrement n’a rien fait baisser! Car les loyers étaient déjà en baisse les années précédentes. En 2013, par exemple, à Paris, 7,4% des loyers étaient en baisse. En 2014 (avant, donc la mise en place de l’encadrement), la  proportion était passée à 19,7%. Et l’an dernier, elle atteignait 29,9%. Soit le seuil des 30% évoqué par la Maire de Paris.

L’encadrement est d’autant moins responsable de la baisse que les communes franciliennes qui échappent à l’encadrement voient aussi leurs loyers baisser. Et davantage encore qu’à Paris: l’an dernier, en grande couronne, 42,9% des relocations étaient signées à des loyers inférieurs à ceux d’avant, selon les mêmes chiffres de l’OLAP!

Une baisse qui n’est pas à mettre au crédit de l’encadrement, mais à celui de l’offre et de la demande. Car le pouvoir d’achat des Français est contraint. « Cela explique pourquoi, depuis 2006, la hausse des loyers a très fortement ralenti..  »  expliquait, fin aout, lors des Entretiens d’Insauseta sur le logement, le professeur Michel Mouillart.

Troisième idée fausse

La construction redémarre très fort…

Faux. La ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, s’est réjouie de la reprise très sensible de la construction neuve. Elle a évoqué 410.000 mises en chantiers pour l’année 2016. De fait, on est déjà à 356.000 mises en chantier en année glissante. Et, selon les statistiques du ministère, la production serait en hausse de 4,7% sur les trois derniers mois, en rythme annuel. Le problème, c’est que
tous les mois, les statistiques sont révisées. Et systématiquement à la baisse sur les mois précédents. Or, si on reprend les statistiques présentées en début d’année, sur 2015, la hausse n’est plus de 4,7, en rythme annuel. Mais de 0,5% en rythme annuel.

Quatrième idée fausse

On peut réquisitionner 2,5 millions de logements vacants

C’est une vieille idée: Cécile Duflot, la précédente ministre du Logement, parlait régulièrement d’un réservoir considérable de logements vacants, qu’il suffirait de réquisitionner pour résoudre le problème des logements. Le chiffre faisait rêver: plus de 2,5 millions de logements. Autant de locations potentielles destinées à décongestionner le marché. Hélas, la réalité est bien éloignée des
désirs de l’ex-ministre… Un rapport de l’IGF-CGEDD, paru en catimini cet été, et baptisé « évaluation de la politique publique de mobilisation des logements et des bureaux vacants » tire un trait –définitif semble-t-il, sur ces élucubrations: l’augmentation de 30% du stock des logements vacants s’expliquerait en fait par « une hausse conjoncturelle de la vacance de courte durée notamment en zone rurale et parmi les biens les plus dégradés« . Traduction: les logements vacants existent, mais ils sont en pleine cambrousse et en plus ils sont en ruine! Le rapport enfonce définitivement le clou: dans les villes et les zones moyennement peuplées, « le volume de logements potentiellement mobilisables s’élèverait à 137.000 biens. » Soit 0,8% du parc de logements. En cause, un « décalage » entre le stock de logements vacants mesuré par les statistiques publiques et la réalité. Autrement dit: l’INSEE ne fait pas son boulot…
Source : challenges.fr