Immobilier: ça redémarre, pied au plancher

[11/11/2016 09h31]

Dans l’ancien comme dans le neuf, l’année 2016 devrait s’achever sur des performances exceptionnelles. La France construit, et les Français achètent. Les ménages sont stimulés par des taux de crédit au plus bas et des prix redevenus accessibles. Tout le monde, ou presque, en profite.

Immobilier: un redémarrage pied au plancher

Dans l’ancien comme dans le neuf, l’année 2016 devrait s’achever sur des performances exceptionnelles. La France construit, et les Français achètent. Les ménages sont stimulés par des taux de crédit au plus bas et des prix redevenus accessibles. Tout le monde, ou presque, en profite.

Les spécialistes des bureaux l’appellent le Crane Index, l’indice des grues. En Ile-de-France, celui-ci atteint un record, avec 120 chantiers en cours. Mais pour les logements, cet indice n’existe pas, et c’est bien dommage, car il atteindrait sans doute également un record. Les Franciliens et les habitants des grandes villes n’ont qu’à lever les yeux pour constater que les grues sont là et que la France s’est remise à construire. « On fera sans doute autour de 125.000 logements neufs en 2016: des années comme celle-là, j’ai dû en connaître trois en vingt ans« , confirme François Bertière, PDG de Bouygues Immobilier.

L’immobilier ancien aussi est en plein boom. « 2016 sera une belle année« , prévoit Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. Les ventes de son enseigne sont en hausse de 16 % depuis janvier : « Le volume des transactions approchera les 830.000 dans l’ancien« , prédit-il. Ses concurrents voient aussi leur activité s’envoler, et leurs délais de vente fondre. Dans le réseau Century
21, le temps moyen pour transformer une annonce en vente est passé de 95 à 90 jours. Et dans la capitale, il est courant de vendre en moins de deux mois ce qu’on vendait en trois ou quatre en 2013, au creux du marché, quand les transactions dans l’ancien étaient tombées à 650.000 et les ventes d’appartements neufs à 74.000!

Confiance retrouvée

Plusieurs raisons expliquent ce retour d’affection des Français pour la pierre. D’abord, comme le dit François Hollande, « ça va mieux« ! Le chômage a ralenti sa progression et le moral des ménages est reparti à la hausse. En trois ans, l’indice mesuré par l’Insee est passé, malgré quelques soubresauts, de 80 à 97, son plus haut depuis 2008. Or la croissance des achats immobiliers des ménages
est directement liée à cette confiance. Aujourd’hui, tous les Français veulent acheter: « 90 % des moins de 30 ans veulent devenir propriétaires« , explique Bernard Cadeau, président du réseau Orpi.
Et plus de 50% des quadras ont l’intention de le faire. Pour habiter ou… investir. Les investisseurs sont ainsi passés de 14 à 20% des transactions dans l’ancien. A Nexity, dans le neuf, « ils représentent désormais 45% des ventes« , explique Alain Dinin, PDG du groupe, et leurs achats sont en hausse de 35%.

Cette envie d’acheter est aussi dictée par deux éléments essentiels: les prix, qui restent raisonnables, et les taux de crédit, au plus bas. Les prix sont tout juste revenus à leur niveau de 2011: aujourd’hui, confirme le président de la Fnaim, Jean-François Buet, « dans une ville moyenne comme Dijon, que je connais bien, les prix n’ont pas progressé et j’ai vu un locataire d’un 93 m² qui a pu acheter son appartement pour lequel il remboursera 580 euros, c’est-à-dire moins que les 600 euros qu’il payait en loyer, charges comprises« .

Dans le neuf aussi, l’heure est au juste prix. « Les promoteurs qui sont trop gourmands n’arrivent pas à vendre, reconnaît Laurent Dumas, PDG d’Emerige. Mais à Pantin, nous avons vendu en 48 heures 100% de notre programme du quai de l’Aisne: son prix, de 5.300 euros le m², avait été négocié avec la commune« . Un rythme de vente soutenu, auquel les promoteurs ont du mal à répondre. « Les permis de construire ne suivent pas les ventes. La pénurie est en train de s’organiser…« , prévient Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad. Christian Terrassoux, président de Pitch et des promoteurs d’Ile-de-France, confirme: « Sur la région parisienne, notre offre de logements disponibles à l’achat a baissé de 8% sur un an. »

Côté taux, les voyants sont aussi au vert: jamais le crédit n’a été aussi intéressant. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les Français empruntaient en moyenne à 1,48%, en août dernier. Depuis, les taux ont encore baissé, comme l’a constaté Arthur Veggiotti. Ce directeur de l’informatique d’une PME vient d’acheter à Issy-les-Moulineaux, dans les Hauts-de-Seine. Et pour cela, il a décroché un taux à tout juste 1%, pour un crédit à quinze ans, auprès de BNP Paribas. Il faut dire que son salaire, déjà confortable, vient d’être augmenté et qu’il arrive avec… 55% d’apport personnel grâce à la vente de son appartement parisien. Un montant qui n’a rien d’inhabituel en proche couronne parisienne, où les acheteurs en sont plutôt à leur deuxième ou troisième opération immobilière.

Pouvoir d’achat augmenté

Ces taux au ras du plancher permettent à davantage de Français d’accéder à la propriété: il y a huit ans, il fallait gagner, compte tenu des mensualités à rembourser, 4.000 euros net par mois pour décrocher un prêt de 200.000 euros. En 2013, il fallait encore gagner 3.500 euros. Aujourd’hui, explique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, « 2.900 euros par mois suffisent pour emprunter ces 200.000 euros, qui correspondent grosso modo au prix moyen d’un logement en France« . C’est d’autant plus efficace quand cette baisse des taux s’accompagne d’une baisse des prix, comme c’est le cas dans plusieurs villes de province.

Illustration avec le pouvoir d’achat immobilier, autrement dit le nombre de mètres carrés qu’il est possible d’acheter dans une ville donnée, pour un remboursement de 1.000 euros sur vingt ans. A Lille, en deux ans, ce pouvoir d’achat immobilier a fait un bond considérable, passant de 64 à 78 mètres carrés, grâce notamment à la baisse des prix. A Montpellier, il a lui aussi fortement augmenté, passant de 69 mètres carrés, à 79 mètres carrés. Mais là, c’est l’effet combiné de la stabilité des prix et d’une chute brutale du taux des crédits (passé de 2,65 à 1,2%) qui a joué.

Attention, cependant, à l’effet « parenthèse enchantée« : le marché a aussi ses limites et ses dangers. Les taux ne seront pas toujours aussi bas. Et certaines banques ont commencé à réajuster leur grille. Parce qu’elles ont fait le plein de nouveaux clients: elles comptent distribuer cette année près de 200 milliards de prêts, chiffre proche du record de l’an dernier. Mais également parce que
les établissements restent très sélectifs et continuent de ne « prêter qu’aux riches« , comme le rappelle Yann Jehanno, directeur du réseau d’agences Laforêt. Autrement dit aux salariés en CDI.

Sélection resserrée

« Mais quid des indépendants, des slashers – ces pluriactifs qui cumulent plusieurs emplois -, des CDD, des intérimaires? Ils sont quelques millions, tous créateurs de richesse, qui sont pourtant considérés comme insolvables« , interroge Bernard Cadeau, PDG du réseau d’agences Orpi. « La baisse des taux a resolvabilisé les emprunteurs, c’est vrai, mais uniquement ceux qui pouvaient déjà acheter« , résume Sandrine Allonier, du courtier Vous financer.com.

« Le modèle français du crédit repose sur la capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt dans la durée. Les banques préfèrent donc tout naturellement les profils stables« , se défend Bruno Deletré, directeur général du Crédit foncier, seule banque à vraiment proposer des solutions pour ces emprunteurs hors norme (et à accepter d’aborder cette question). Ces profilages très restrictifs sont
intenables à long terme: en 2015, 87% des embauches étaient des CDD. Davantage encore pour les jeunes, une population cruciale pour les banques. « Pour le moment, nous n’avons pas de problème pour vendre« , reconnaît avec franchise Stéphane Theuriau, président du promoteur Cogedim. « Mais à terme, ne pas avoir de solution pour nos clients atypiques mais solvables finira par poser problème. »

Source : challenges.fr