Immobilier neuf : construire son patrimoine en achetant du Pinel

[01/12/2016 07h16]

Très prisé des trentenaires, le dispositif défiscalisant Pinel permet de se constituer un premier capital à bon compte. Encore faut-il sélectionner un bien facile à revendre… Le dispositif Pinel pour investir dans un logement neuf connaît un vif succès auprès des trentenaires.

Dans l’immobilier, il y a trois règles d’or : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Derrière cette boutade mille fois répétée, il y a une véritable sagesse qu’il faut prendre deux fois plus au sérieux lorsqu’on investit dans le neuf. Car la carotte défiscalisante, appelée loi Pinel, peut donner lieu à de véritables déconvenues.

Tout d’abord parce que le neuf se paie régulièrement 20 % plus cher que l’ancien, et que la revente, dix ou quinze ans plus tard, se fait aux prix de l’ancien. On n’est donc pas toujours certain de récupérer sa mise à la sortie. Ensuite parce que les acquéreurs en loi Pinel sont souvent jeunes, et que l’horizon de leur investissement est donc à moyen terme. « Très souvent, ce sont des
primo-investisseurs, affirme Christian Musset, président de Cogedim Vente. La grande majorité a la trentaine, mais n’a pas les moyens d’acquérir sa résidence principale tout de suite : l’investissement en loi Pinel les force à épargner et à se constituer un capital, financé essentiellement par les loyers et la réduction fiscale. » Surtout si cet achat doit servir à un futur apport, il faut vraiment savoir où on met les pieds

Zones tendues

« Il faut privilégier les zones très tendues. Avec un petit budget inférieur à 200 000 euros, la première couronne de Paris est inaccessible, mais certaines communes du Vald’Oise, comme Bezons, Cergy ou Argenteuil, ont une forte demande locative« , affirme Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Un 2-pièces de 40 mètres carrés à deux minutes de la gare de Cergy Saint-Christophe
se vend 178 600 euros. « Il faut aussi regarder attentivement les futures gares du Grand Paris, il y a de bonnes opportunités à Massy ou Rosny-sous- Bois« , poursuit-il.

Quant à la première couronne, la demande locative est forte également, mais les prix dépassent souvent les 5 500 euros du mètre carré, plafond au-delà duquel la réduction fiscale ne s’exerce plus. « Certains clients préfèrent payer 6 000 ou 6 500 euros du mètre carré, même s’ils ne profitent pas de l’abattement fiscal sur la totalité de leur investissement, pour acheter un bien dans une commune
sur laquelle ils sont confiants, comme Asnières », nuance Thibault Colonne, responsable de la commercialisation de biens neufs en région parisienne à Sergic. Hors Ile-de-France, il est préférable de prospecter dans les grandes agglomérations très dynamiques et leur première couronne, comme Bordeaux, Nantes, Lyon ou encore Lille. Mais, alerte Franck Vignaud, « dans la capitale du Nord, le loyer de marché est parfois inférieur aux plafonds de loyer fixés par la loi Pinel« .

Attention au plafonnement

Une fois le bien choisi, il faut s’engager à le mettre en location, pendant un minimum de six ans, auprès d’une personne ou d’un ménage à revenus plafonnés. Cet engagement est renouvelable pour deux fois trois ans. En contrepartie, tant que durera cette location, la réduction d’impôts est de 2 % par an du montant du bien pendant les six ou neuf premières années, puis 1 % de la dixième à la douzième année.

La réduction ne s’applique que dans la limite de 300 000 euros d’achat et d’un prix au mètre carré de 5 500 euros au maximum. Attention, le dispositif Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales : en les cumulant, la réduction d’impôts obtenue ne peut dépasser les 10 000 euros par an et par foyer. A manier avec précaution, donc, pour ceux qui utilisent déjà largement ces niches
avec, par exemple, un salarié à domicile…

Source : challenges.fr