Taux de crédit, prix… Ce qui vous attend sur le marché immobilier en 2017

[05/01/2017 18h11]

L’année 2017 s’annonce sous les meilleurs auspices. A condition que la hausse des prix de l’immobilier ne s’accélère pas et que les taux ne remontent pas brutalement.

Le marché immobilier a mangé son pain noir. Après plusieurs années difficiles, il a rebondi fortement en 2016 et la plupart des voyants sont aujourd’hui au vert. Les professionnels du secteur ont d’ailleurs retrouvé le moral. Ainsi, 74% d’entre eux sont optimistes pour le marché du logement cette année, selon le dernier baromètre Crédit Foncier/CSA. Certes, les prévisions sont toujours un
exercice périlleux par nature. Mais en ce début janvier, voici ce à quoi on peut s’attendre pour l’année qui vient de s’ouvrir.

Un volume élevé de transactions dans l’ancien

L’année 2016 devrait battre un nouveau record en nombre de transactions. Century 21 table sur un chiffre proche de 850.000 achats dans l’ancien, qui pourrait dépasser les niveaux historiques d’avant crise. « C’est une bonne année mais je ne dirai pas qu’elle est excellente pour autant« , tempère Jean-François Buet, président de la Fnaim. « Si on rapporte le nombre de transactions dans l’ancien au
parc de logements existants, on constate que 2,4% des logements ont changé de mains en 2016, alors qu’on a déjà connu des taux de rotation à près de 2,8%« , ajoute-t-il.

Le même raisonnement peut s’appliquer avec l’évolution démographique. « Le nombre de ménages a fortement augmenté ces dernières années. Donc si on rapporte le volume de transactions au nombre de ménages, on devrait être à 60.000  transactions de plus qu’actuellement sur un an pour atteindre le niveau de 2006« , analyse Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris Ouest et
porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Même son de cloche chez MeilleursAgents.com, qui calcule que la part des ménages qui ont acheté un logement dans l’ancien devrait atteindre 3% en 2016, soit moins que la moyenne de 3,2% observée sur la période allant de 2000 à 2007.

Le marché de l’ancien n’est donc ni dans une période d’euphorie ni en surchauffe. Traduction: il y a encore de la marge en matière de transactions. « Le marché souffre toujours de la fiscalité locale et du contexte global avec le chômage de masse et les attentats« , explique Michel Mouillart. Avec l’amélioration du contexte économique, « on peut s’attendre à une augmentation du nombre de
transactions de 4 à 5%« , avance-t-il. Ce qui nous amènerait près des 890.000 transactions. Dans sa dernière note, MeilleursAgents.com privilégie quant à lui un volume stable de 830.000 à 850.000 transactions cette année. « Une partie toujours aussi importante des Français ne parvient pas à trouver un emploi pérenne et ne peut donc prétendre répondre aux exigences des banques pour obtenir un prêt immobilier. Nous n’anticipons pas d’évolution majeure en ce sens en 2017 qui ne verra donc pas de progression majeure de la demande« , estime ainsi MeilleursAgents.com.

Seul l’encadrement des loyers, qui doit s’appliquer à Lille à partir du 1er février prochain, pourrait doucher l’enthousiasme d’une partie des investisseurs locatifs, à mesure qu’il sera étendu à de nouvelles villes. Bien qu’à Paris, là où la mesure est en place depuis 2015, l’hémorragie annoncée n’ait pas eu lieu . Après des premiers mois difficiles et des mises en vente de petites surfaces anormalement élevées, la part des investisseurs dans la capitale a progressé de 8% entre 2015 et 2016 selon les données de Century 21.

Des taux toujours bas

Si les ressources des ménages resteront vraisemblablement stables, c’est donc cette année encore l’évolution des conditions de crédit qu’il faudra surveiller. « La clé du dynamisme actuel du marché, c’est avant tout les taux bas« , confirme Jean-François Buet. Pas de panique à l’horizon sur le sujet. En décembre, le taux moyen des crédits, hors rachats et toutes durées confondues, a légèrement
progressé, passant à 1,34% contre 1,31% le mois précédent, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. C’est la première augmentation constatée depuis la mi-2015. A l’époque, la plupart des experts du secteur estimaient que les taux avaient déjà atteint leur plancher naturel, avant que ceux-ci ne reculent finalement de près d’un point en un an. Cette année, on voit cependant mal comment les taux pourraient continuer à descendre. Le mouvement de hausse des taux semble enclenché.

« Ce qui est nouveau, c’est que dans les dernières grilles tarifaires des banques, les taux proposés montent de 0,10 à 0,35 point chez pratiquement toutes les banques et sur toutes les durées« , constate Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Cependant, « la hausse des taux est moins forte que ce que ne laissait présager l’augmentation des barèmes des banques« , nuance-t-il. « Les taux devraient continuer à monter, mais pas de plus de 0,5 point à moyen terme, sauf événement exceptionnel« , avance Philippe Taboret.

Pour un prêt de 200.000 euros sur 20 ans, un taux d’intérêt qui passe de 1,5 à 2% représente 45 euros par mois en plus de mensualité. « Pas de quoi désolvabiliser la demande« , résume Philippe Taboret. D’autant qu’au cours des quatre dernières années, une fois prises en compte l’évolution des prix et celle des taux, « les acheteurs ont gagné 30% de pouvoir d’achat immobilier« , indique
Philippe Taboret. Dans son bilan annuel, l’agence Laforêt arrive peu ou prou aux mêmes résultats : +26% de pouvoir d’achat entre 2012 et 2016.

« Nous sommes sur des conditions de crédits qui étaient inimaginables il y a encore quelques années. Cela a tenu le marché à bout de bras en 2015 et 2016« , rappelle Michel Mouillart. « La remontée qu’on observe depuis quelques semaines est particulièrement légère, surtout quand on a en tête les événements qui ont secoué les marchés obligataires dernièrement« , souligne-t-il. Par contre, une remontée des taux « se répercute d’abord sur les dossiers les moins bons« , note Philippe Taboret. Les ménages les plus modestes avec un faible apport, et qui étaient déjà à la limite de leur capacité d’endettement, pourraient ainsi devenir moins nombreux à accéder à la propriété.

L’impact de la présidentielle

En 2017, la principale incertitude pourrait finalement provenir moins des conditions de crédit que… de la politique. L’élection présidentielle et les élections législatives vont inévitablement charrier avec elles les propositions sur le logement plus ou moins loufoques de la part de candidats en mal de temps d’antenne. La situation se décantera par la suite en fonction des vainqueurs.
« Les six premiers mois de l’année seront dans le même rythme que la fin d’année 2016. En revanche, l’évolution du marché au 2e semestre dépendra des annonces politiques qui auront lieu après la présidentielle et les élections législatives« , anticipe Jean-François Buet.

Sur le marché du neuf, « avant les élections, il y a toujours un certain flottement dans les attributions de permis de construire. Or, le niveau des stocks de logements est proche de 9 mois, ce qui est très peu« , s’inquiète par ailleurs Ivain Le Roy Liberge, directeur général de Sully Promotion.

Des prix qui ne devraient pas flamber

Dans un tel contexte, à quoi peut-on s’attendre en matière de prix? Après une stabilisation en 2015, les prix dans l’ancien ont repris leur marche en avant. « En 2016, ils ont augmenté d’environ 2%. Pour 2017, on prévoit une hausse comprise entre 2 et 3%« , projette Jean-François Buet. « Il y a toutefois encore une grande disparité entre d’une part les grandes métropoles et le reste de la France, et d’autre part entre les biens de qualité et les autres« , prévient Jean-François Buet. « Les prix ont augmenté d’environ 3% en 2016. On devrait rester sur le même rythme de progression en 2017« , juge pour sa part Michel Mouillart. « Il y a des éléments qui ont joué en 2016 et qui ne joueront plus cette année. D’un côté, en 2016, la hausse moyenne des prix en France avait été freinée par le fait que, dans beaucoup de villes, le marché était encore à la peine. Pour les grandes villes de plus de 100.000 habitants, il a fallu attendre septembre-octobre pour que ça reparte partout. Ce ne sera plus le cas en 2017. D’un autre côté, on a constaté en 2016 le retour des propriétaires qui vendent pour racheter un bien derrière. Une partie de la hausse avait été alimentée par eux. Cela jouera moins désormais. Au final, ces deux éléments devraient s’équilibrer« , détaille Michel Mouillart.

La plupart des professionnels du secteur tablent sur des scénarios similaires. MeilleursAgents.com envisage une hausse limitée entre 0 et 3%. Les vendeurs, qui ont repris la main depuis l’automne, devront toutefois veiller à ne pas se montrer trop gourmands, au risque de bloquer le marché. « Les vendeurs, en fin d’année (2016), ont élevé leurs prétentions financières, ce qui a immédiatement
provoqué un rallongement des délais de vente et ralenti l’activité« , constate ainsi Century 21.

Le neuf en convalescence

« On devrait tourner autour de 378.000 mises en chantier en 2016 et aller vers les 400.000 cette année« , prévoit Michel Mouillart. La construction retrouve du souffle mais est encore loin de ses meilleures années. « Avant la crise, on tournait autour de 492.000 mises en chantier« , rappelle-t-il. « Nous étions descendu très bas ces dernières années. Cela va indéniablement mieux. Avec le Pinel, on a retrouvé des niveaux d’investisseurs proches de ceux qu’on constatait avant le dispositif Duflot« , confirme Ivain Le Roy Liberge. Le dispositif Pinel a été maintenu en l’état par le
gouvernement en 2017. Les investisseurs devraient donc être autant au rendez-vous qu’en 2016. « Quand un dispositif fiscal s’installe dans la durée, on sait par expérience qu’il est d’autant plus efficace« , assure Ivain Le Roy Liberge.

Outre les éventuelles difficultés liées à l’obtention des permis de construire à l’approche des élections (voir plus haut), un élément pourrait venir perturber le retour en forme du neuf : les prix. « Il y a une incertitude concernant les coûts des travaux. Après plusieurs années où ils ont comprimé leurs marges, les constructeurs pourraient être tentés d’augmenter les tarifs« , estime Ivain Le Roy Liberge. Comme dans l’ancien, une hausse des prix trop rapide, sauf si elle est compensée par une baisse des taux, pourrait alors enrayer la belle année qui s’annonce pour la pierre.

Source : www.challenges.fr