Parmi les 3000 communes éligibles au Pinel, certaines sont à éviter
[14/04/2017 12:26]
Barbara Vacher

Retrouvez dans ce tableau les quelque 3000 communes éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel et vérifiez où cela ne vaut pas le coup d’investir.

Le système de défiscalisation Pinel permet de réaliser de fortes économies d’impôts en investissant dans un logement neuf pour le louer à un niveau de loyer dit « intermédiaire ». Reconduit jusqu’à la fin de l’année, le succès de ce dispositif auprès des investisseurs particuliers ne se dément pas. Pourtant, son application se justifierait mal (ou pas) dans la plupart des communes où il est
éligible, estime le cabinet Theseis, spécialiste de la gestion de patrimoine. Explications.

Le zonage Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Le montant du loyer maximum que les propriétaires peuvent appliquer à un bien acheté en investissement Pinel varie en fonction de son implantation. Les quelque 3000 communes éligibles à ce dispositif de défiscalisation font l’objet d’un zonage légal. Censé refléter l’état de tension du marché immobilier, ce dernier a été instauré pour la première fois en 2003 dans le cadre du
dispositif Robien. Le territoire français est ainsi découpé en cinq zones, de la plus tendue (Abis), à la plus détendue (C, instaurée en 2017). Le plafond de loyer défini en Pinel va de 8,75 euros à 16,83 euros par mètre carré. L’esprit de la loi est de produire des logements « intermédiaires », c’est-à-dire des habitations louées à un niveau inférieur de 20 % aux loyers observés sur le marché.

En quoi cette classification est jugée inadaptée par Theseis ?

Le spécialiste de la gestion de patrimoine, qui avait déjà alerté sur les risques d’investir en Pinel dans certains territoires en 2016, a passé au crible toutes les agglomérations éligibles à ce régime défiscalisant en comparant pour chacune d’elles les loyers de marché aux plafonds Pinel correspondants à leur zonage. Theseis observe que ces derniers sont loin d’être adaptés à toutes les communes d’une même zone. Selon son analyse, si environ 21 % des villes bénéficient d’un zonage cohérent – avec des loyers de marché supérieurs de 20 % au plafond de la zone correspondante – une majorité mériterait d’être déclassée pour bénéficier d’un plafond Pinel inférieur. A contrario, une minorité aurait plutôt sa place dans une zone au plafond supérieur.

Exemple avec la zone A, où les loyers moyens mesurés des quelque 650 communes qui la composent vont de 9,7 à 19,4 euros par mètre carré pour un plafond Pinel de 12,5 euros. Dans ce groupe, certaines villes (telle Wissous) enregistrent des loyers moyens trop élevés par rapport à ceux pratiqués en Pinel. Elles devraient être « surclassées » en zone Abis pour que les bailleurs puissent bénéficier d’un plafond supérieur, et in fine d’un meilleur rendement locatif.

A l’inverse, beaucoup de territoires sont « surclassés » : c’est le cas de Toulon, où les loyers pratiqués (12 euros par mètre carré) sont inférieurs au plafond Pinel, alors qu’ils devraient en toute logique lui être supérieur d’environ 20 % : dans le cadre de cet investissement locatif, la notion de « loyer intermédiaire » perd alors tout son sens et la commune devrait donc être « déclassée » en zone B (avec un plafond à 10,07 euros).

Comment interpréter notre tableau ?

Le tableau (lien) présente l’intégralité des communes éligibles au Pinel. Pour chacune, il vous permettra de comparer le niveau des loyers intermédiaires (les loyers de marché observés par notre source auxquels nous avons appliqué une décote de 20 %) à celui du plafond Pinel. La dernière colonne livre  l’interprétation de Theseis à la lumière de ces résultats : les villes qui mériteraient d’être sous ou surclassées, celles dont le zonage paraît pertinent (mention « OK ») et celles qui ne devraient tout simplement pas être éligibles au dispositif (mention « A exclure »). Theseis estime en effet que les communes de la zone « Abis » (la plus tendue) connaissant des loyers bien supérieurs au plafond Pinel, ne devraient pas être éligibles au Pinel. « Au-delà de 20 euros/mètre carré, les secteurs sont extrêmement tendus et le foncier très rare. Le dispositif ne permet pas de produire plus de logements, les prix dépassent très largement le plafond à l’achat des 5 500 euros par mètre carré et les rendements locatifs sont trop faibles pour être attractifs », explique Franck Vignaud, directeur du marketing et des études de Theseis pour qui « le Pinel constitue au mieux un effet d’aubaine pour les investisseurs qui auraient de toute façon acheté sur la zone, avec ou sans incitation. »

« Quant à celles dont les prix du marché sont situés en deçà de 8 euros par mètre carré, peut-on encore parler de zone tendue et la production de logements est-elle justifiée ?« , interroge-t-il.

Quelle est l’alternative proposée ?

En s’appuyant sur ces observations, le cabinet de conseils préconise d’exclure du dispositif les communes dont les loyers de marché sont supérieurs à 20 euros par mètre carré, et celles où ils sont inférieurs à 8 euros. Theseis propose de passer à un zonage territorial en douze tranches, dont trois seraient exclues du dispositif Pinel. Le zonage proposé par Theseis avec exemples de communes. La proposition paraît ambitieuse, d’une part parce que cette classification demanderait d’être actualisée très régulièrement (vu l’étroite fourchette des loyers prise en compte, beaucoup de communes pourraient changer de zone d’une année à l’autre, ). Le découpage serait en outre plus complexe à mettre en oeuvre. Ce serait notamment le cas à Marseille par exemple, où le zonage varierait d’un arrondissement à l’autre.

Source : votreargent.lexpress.fr