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Ancien : la hausse des prix devrait s’accélérer

Ancien : la hausse des prix devrait s’accélérer

[25/04/2017]
En dépit de la lente remontée des taux de crédit, la hausse des prix dans l’ancien devrait s’accélérer au printemps, affirment mardi les notaires. Ces derniers anticipent une diminution des stocks de biens à vendre. Dans le même temps, l’année 2016, est jugée « très dynamique » au niveau des ventes, avec une augmentation de 7,7 % par rapport à l’année précédente. À fin mai sur les 12 mois écoulés, les prix des appartements anciens devraient avoir progressé de 4,3% et ceux des maisons anciennes de 6,1%, au vu des avant-contrats de ventes enregistrés par les notaires de France sur l’ensemble du territoire.

Le nombre de logements anciens vendus a lui aussi augmenté, atteignant le record historique de 867 000 ventes (+7,7 %), qui dépasse celui de l’an dernier, établi à 848 000 ventes. Une hausse exceptionnelle, à mettre toutefois en perspective avec l’augmentation du nombre de logements en France. De 2000 à 2016, ils sont passés de 28 988 999 à 34 537 000, soit une augmentation de 19%, là où le volume de ventes de logements anciens n’a dans le même temps, augmenté que de 7% (793000 à 848 000).

« Néanmoins » commence le communiqué « l’accroissement constant en termes de volumes depuis février 2015 montre que le marché […] a acquis une fluidité affirmée en termes de volumes« . Selon les notaires, c’est en partie grâce aux taux bas que le marché se porte aussi bien, malgré une « lente ascension qui ne décourage pas les acquéreurs« . En mars 2017, ces taux sont en effet revenus à leur niveau de juillet 2016, à 1,51%, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA.

Maintenir l’équilibre

Pour les notaires, l’élément à redouter pour le marché immobilier ancien serait une augmentation « démesurée » de ces taux d’intérêt, qui risquerait de troubler l’équilibre actuel. Un abandon des dispositifs efficaces, comme la Loi Pinel, pourrait aussi déséquilibrer le marché. Le dynamisme actuel du marché de l’année 2016 et du début 2017 pourrait aussi avoir un autre effet pervers : raréfier le nombre d’acquéreurs en puissance trouvant ce qu’ils cherchent, et diminuer les stocks de biens à vendre. Ainsi, au quatrième trimestre 2016, les prix des logements anciens ont progressé de 1,7% en France, sur un an – +1,9% pour les appartements et +1,5% pour les maisons – selon l’indice Notaires de
France-Insee. Si cette tendance à la hausse touche « la plupart des départements de province« , il n’en existe pas moins « une France à plusieurs marchés« , selon les notaires. Ainsi, si certaines villes rencontrent une baisse des prix, comme Saint-Étienne (-5%), Toulouse (-1,5%) et Marseille (-1,3%, d’autres villes font face à une hausse très brutale, tel que Lyon (+6,2%), Strasbourg (+6,8%) et Bordeaux
(+11,2%).

Source : batiweb.com

Parmi les 3000 communes éligibles au Pinel, certaines sont à éviter

Parmi les 3000 communes éligibles au Pinel, certaines sont à éviter
[14/04/2017 12:26]
Barbara Vacher

Retrouvez dans ce tableau les quelque 3000 communes éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel et vérifiez où cela ne vaut pas le coup d’investir.

Le système de défiscalisation Pinel permet de réaliser de fortes économies d’impôts en investissant dans un logement neuf pour le louer à un niveau de loyer dit « intermédiaire ». Reconduit jusqu’à la fin de l’année, le succès de ce dispositif auprès des investisseurs particuliers ne se dément pas. Pourtant, son application se justifierait mal (ou pas) dans la plupart des communes où il est
éligible, estime le cabinet Theseis, spécialiste de la gestion de patrimoine. Explications.

Le zonage Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Le montant du loyer maximum que les propriétaires peuvent appliquer à un bien acheté en investissement Pinel varie en fonction de son implantation. Les quelque 3000 communes éligibles à ce dispositif de défiscalisation font l’objet d’un zonage légal. Censé refléter l’état de tension du marché immobilier, ce dernier a été instauré pour la première fois en 2003 dans le cadre du
dispositif Robien. Le territoire français est ainsi découpé en cinq zones, de la plus tendue (Abis), à la plus détendue (C, instaurée en 2017). Le plafond de loyer défini en Pinel va de 8,75 euros à 16,83 euros par mètre carré. L’esprit de la loi est de produire des logements « intermédiaires », c’est-à-dire des habitations louées à un niveau inférieur de 20 % aux loyers observés sur le marché.

En quoi cette classification est jugée inadaptée par Theseis ?

Le spécialiste de la gestion de patrimoine, qui avait déjà alerté sur les risques d’investir en Pinel dans certains territoires en 2016, a passé au crible toutes les agglomérations éligibles à ce régime défiscalisant en comparant pour chacune d’elles les loyers de marché aux plafonds Pinel correspondants à leur zonage. Theseis observe que ces derniers sont loin d’être adaptés à toutes les communes d’une même zone. Selon son analyse, si environ 21 % des villes bénéficient d’un zonage cohérent – avec des loyers de marché supérieurs de 20 % au plafond de la zone correspondante – une majorité mériterait d’être déclassée pour bénéficier d’un plafond Pinel inférieur. A contrario, une minorité aurait plutôt sa place dans une zone au plafond supérieur.

Exemple avec la zone A, où les loyers moyens mesurés des quelque 650 communes qui la composent vont de 9,7 à 19,4 euros par mètre carré pour un plafond Pinel de 12,5 euros. Dans ce groupe, certaines villes (telle Wissous) enregistrent des loyers moyens trop élevés par rapport à ceux pratiqués en Pinel. Elles devraient être « surclassées » en zone Abis pour que les bailleurs puissent bénéficier d’un plafond supérieur, et in fine d’un meilleur rendement locatif.

A l’inverse, beaucoup de territoires sont « surclassés » : c’est le cas de Toulon, où les loyers pratiqués (12 euros par mètre carré) sont inférieurs au plafond Pinel, alors qu’ils devraient en toute logique lui être supérieur d’environ 20 % : dans le cadre de cet investissement locatif, la notion de « loyer intermédiaire » perd alors tout son sens et la commune devrait donc être « déclassée » en zone B (avec un plafond à 10,07 euros).

Comment interpréter notre tableau ?

Le tableau (lien) présente l’intégralité des communes éligibles au Pinel. Pour chacune, il vous permettra de comparer le niveau des loyers intermédiaires (les loyers de marché observés par notre source auxquels nous avons appliqué une décote de 20 %) à celui du plafond Pinel. La dernière colonne livre  l’interprétation de Theseis à la lumière de ces résultats : les villes qui mériteraient d’être sous ou surclassées, celles dont le zonage paraît pertinent (mention « OK ») et celles qui ne devraient tout simplement pas être éligibles au dispositif (mention « A exclure »). Theseis estime en effet que les communes de la zone « Abis » (la plus tendue) connaissant des loyers bien supérieurs au plafond Pinel, ne devraient pas être éligibles au Pinel. « Au-delà de 20 euros/mètre carré, les secteurs sont extrêmement tendus et le foncier très rare. Le dispositif ne permet pas de produire plus de logements, les prix dépassent très largement le plafond à l’achat des 5 500 euros par mètre carré et les rendements locatifs sont trop faibles pour être attractifs », explique Franck Vignaud, directeur du marketing et des études de Theseis pour qui « le Pinel constitue au mieux un effet d’aubaine pour les investisseurs qui auraient de toute façon acheté sur la zone, avec ou sans incitation. »

« Quant à celles dont les prix du marché sont situés en deçà de 8 euros par mètre carré, peut-on encore parler de zone tendue et la production de logements est-elle justifiée ?« , interroge-t-il.

Quelle est l’alternative proposée ?

En s’appuyant sur ces observations, le cabinet de conseils préconise d’exclure du dispositif les communes dont les loyers de marché sont supérieurs à 20 euros par mètre carré, et celles où ils sont inférieurs à 8 euros. Theseis propose de passer à un zonage territorial en douze tranches, dont trois seraient exclues du dispositif Pinel. Le zonage proposé par Theseis avec exemples de communes. La proposition paraît ambitieuse, d’une part parce que cette classification demanderait d’être actualisée très régulièrement (vu l’étroite fourchette des loyers prise en compte, beaucoup de communes pourraient changer de zone d’une année à l’autre, ). Le découpage serait en outre plus complexe à mettre en oeuvre. Ce serait notamment le cas à Marseille par exemple, où le zonage varierait d’un arrondissement à l’autre.

Source : votreargent.lexpress.fr

Pourquoi le logement est devenu un fardeau pour les classes moyennes

Pourquoi le logement est devenu un fardeau pour les classes moyennes

[31/03/2017 09h27]

Une fois pris en compte le logement et les dépenses annexes (chauffage, électricité, …), le taux d’effort immobilier des ménages n’a cessé de progresser depuis le début des années 2000. Décryptage de notre partenaire Xerfi Canal.

Se loger coûte cher. De plus en plus cher. Pour 38% des Français, les dépenses consacrées au logement sont ainsi devenues trop lourdes, d’après un sondage réalisé par Elabe. En d’autres termes, c’est une charge à laquelle certains ménages ont parfois du mal à faire face. Ce qui confirme bien que l’alourdissement du budget logement est de plus en plus mal vécu par une part croissante de la population, notamment les classes moyennes.

Mais comment pourrait-il en être autrement ? En douze ans seulement, les prix des logements se sont envolés de 36% dans l’ancien et de 42% dans le neuf. Les loyers ont suivi la même trajectoire avec, notamment en région parisienne, une hausse de 46% à Paris et de 35% environ en banlieue. Cette envolée des prix de l’immobilier ne serait bien sûr pas un problème si les revenus des ménages
avaient suivi la même trajectoire. Or, le revenu disponible brut ajusté par unité de consommation, c’est-à-dire en intégrant les évolutions démographiques et la composition des familles, a seulement progressé de 22%.

Et encore, ces données rendent compte de la réalité seulement en partie. Outre le coût stricto sensu du logement, il faut aussi compter l’ensemble des frais liés : dépenses en eau, chauffage, taxe d’habitation, charges de copropriété, etc. Des frais qui ont rapidement pris de l’embonpoint ces dernières années. Bilan : le taux d’effort net en logement, soit le rapport entre les dépenses liées à l’habitation principale et les revenus moyens des ménages nets des aides au logement, est passé de 16% au début des années 2000 à environ 18,5% aujourd’hui. Cela n’a l’air de rien mais en bout de course c’est près de 190 euros à payer en plus chaque mois.

Source : challenges.fr

La FFB et l’énigme du recul d’activité dans le locatif privé

La FFB et l’énigme du recul d’activité dans le locatif privé
[30/03/2017 18:20]

Florent Lacas

Malgré une conjoncture favorable pour dynamiser le marché des travaux dans le locatif privé, il s’effondre, ces derniers mois. Un phénomène inquiétant que la Fédération française du bâtiment, pour l’instant, peine à expliquer.
Tous les voyants sont au vert pour dynamiser les travaux d’amélioration-entretien dans le locatif privé. Et pourtant, ce marché ne décolle pas ; pire, il est à son plus bas historique depuis les années 90. Un paradoxe qui laisse coi les responsables de la Fédération française du bâtiment (FFB). Ce sujet a été évoqué lors du traditionnel point presse de conjoncture de l’organisation, qui
s’est tenu le 29 mars au siège parisien du syndicat.
L’un des principaux facteurs favorisant ce type de travaux, traditionnellement, c’est la bonne tenue du nombre de transactions dans l’ancien. Or, celui-ci a été très bon en 2016 (à 843.000, +9%). Une embellie qui devrait, en toute logique, déclencher des travaux… qui n’arrivent toujours pas. « Ce phénomène nous inquiète beaucoup« , a affirmé Jacques Chanut, président de la FFB, lors du point
presse de sa fédération. « Les relocations ne se traduisent pas en travaux supplémentaires. Au contraire, nous assistons à un effondrement. C’est la première fois que nous voyons une hausse des transactions n’aboutissant pas à une embellie d’activité en rénovation derrière. »
Plusieurs explications sont proposées par les professionnels. « L’atonie des loyers ne pousse pas les propriétaires à déclencher des travaux« , explique-t-on du côté de la FFB. « Nous pouvons aussi envisager qu’avec les taux bas, les Français privilégient le crédit immobilier plutôt que le crédit à la consommation. Il y a beaucoup de porosité entre les deux. »

Source : batiactu.com

Crédit immobilier: il est encore temps d’emprunter malgré la hausse des taux

Crédit immobilier: il est encore temps d’emprunter malgré la hausse des taux
[29/03/2017 13:00]
Corinne Scemama

Les Français commencent à s’inquiéter de la remontée des taux d’intérêt. Si le robinet du crédit est toujours ouvert, les conditions d’emprunt pourraient être un peu moins généreuses dans les mois qui viennent.

Les Français commencent à s’inquiéter de la remontée des taux d’intérêt. Ils n’ont pas tort: si le robinet du crédit est toujours ouvert, les conditions d’emprunt pourraient être un peu moins généreuses dans les mois qui viennent.

Pour les profils « premium » -les couples aisés disposant d’un bon apport-, « le taux proposé reste excellent« , note Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. D’autant que « le crédit reste le meilleur produit d’appel pour la quête de nouveaux clients« , estime Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.
Source : Meilleurs taux.com.

Les ménages plus modestes ont intérêt à se préparer avant de faire leur demande. « Il faut donner envie aux banques d’acheter votre dossier« , affirme Cécile Roquelaure, d’Empruntis. Il doit être complet pour bloquer, dès le premier entretien, un taux bas, appelé à monter par la suite. Et mieux vaut arriver avec un apport, fût-il minime. Enfin, ces candidats doivent proposer des contreparties contre un bon accord, comme la souscription d’une assurance habitation.

Source: votreargent.lexpress.fr

Vers l’annulation de la mise en œuvre expérimentale de l’encadrement des loyers

Vers l’annulation de la mise en œuvre expérimentale de l’encadrement des loyers

[17/03/2017]
Alors que l’encadrement des loyers n’est, pour l’heure, mis en œuvre qu’à Paris et Lille, le Conseil d’État a décidé d’annuler la décision de Manuel Valls de limiter ce dispositif à ces deux villes. Une initiative qui donne ainsi raison à l’association « Bail à part », qui pointait depuis longtemps l’ »excès de pouvoir » dont avait fait preuve l’ancien chef du gouvernement. Belle revanche pour Cécile Duflot ! Celle qui avait porté la loi Alur lorsqu’elle était ministre du Logement, qui prévoyait notamment d’instaurer l’encadrement des loyers, s’était heurtée à Manuel Valls, alors Premier Ministre, qui avait préféré se cantonner à une expérimentation à la Ville de Paris. À l’origine, le dispositif prévoyait pourtant d’être étendu aux 1 151 communes considérées comme des zones tendues, où l’offre de logement n’est pas suffisante pour répondre à la demande. Or, le 16 mars dernier, le Conseil d’État a tout simplement annulé la décision de l’ancien chef du gouvernement, arguant que l’expérimentation n’était pas prévue par la loi elle-même. Une résolution bien accueillie, y compris au sein du gouvernement.

Une décision « conforme à l’esprit de la loi »
L’actuelle ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, a notamment salué cette décision « conforme à l’esprit de la loi« , précisant que cette dernière « est d’ores et déjà appliquée » et que « la possibilité d’encadrement pour les 28 territoires identifiés pour la loi ALUR » a été rouverte.

À titre d’exemple, l’encadrement des loyers est effectif depuis le 1er février dernier à Lille et sera également étendu aux 412 communes de l’agglomération parisienne en 2018. Emmanuelle Cosse a par ailleurs invité « toutes les agglomérations concernées par la loi ALUR […] à la saisir en ce sens d’une demande d’agrément de leurs observatoires locaux des loyers« .

L’association Bail à part jubile
La décision du Conseil d’État fait également l’unanimité auprès de l’association « Bail à part, tremplin pour le logement« , qui militait justement pour que l’ »excès de pouvoir » de Manuel Valls soit réprimé. « Il est paradoxal de devoir aller en justice pour faire confirmer l’une des rares avancées sociales […] du quinquennat Hollande. En tout cas, c’est un bel anniversaire pour la loi, qui aura trois ans demain [vendredi 17 mars, ndlr] », a notamment déclaré Julien Bayon, président de l’organisme et proche de Cécile Duflot. « C’est une victoire pour tous les locataires modestes qui paient les loyers les plus chers au m², avec des petits revenus« , a-t-il ajouté. Les magistrats ayant finalement donné raison à l’association, cette dernière devrait recevoir quelques 3 000 euros d’indemnisation de la part de l’État.

Source : Batiweb

Hausse des taux immobiliers: est-ce vraiment la faute de la Fed?

Hausse des taux immobiliers: est-ce vraiment la faute de la Fed?
[16/03/2017 17:16]
Laurent Martinet

La banque centrale américaine continue à relever son taux directeur. En Europe, les taux immobiliers sont également à la hausse, se dirigeant vers les 2% fin 2017. « L’économie va bien« , a résumé la patronne de la Fed Janet Yellen en annonçant la seconde hausse des taux directeurs américains depuis le début de l’ère Trump. Ils prennent un quart de point et devraient atteindre 1,5% d’ici la fin de l’année, après deux nouvelles hausses programmées.

Un effet d’entraînement sur l’Europe

De bon augure pour les États-Unis, en attendant que la politique économique du nouveau président fasse connaître ses effets. Un peu plus ennuyeux pour l’Europe, où la BCE maintient son principal taux directeur à 0% pour soutenir une fragile reprise. En effet, la hausse des taux a quelque chose de contagieux. Le mal se propage par l’intermédiaire du marché mondial des obligations, où la tendance est à la convergence des taux. Qu’elle soit à la hausse ou à la baisse. Un mécanisme que la BCE ne peut pas complètement enrayer, malgré les 80 milliards qu’elle injecte chaque mois sur le marché pour maintenir les taux bas.

Le taux de crédit en hausse depuis fin 2016

Depuis fin 2016, le taux des obligations d’État françaises à 10 ans est passé de 0,12% à 1,09%. Or ce taux impacte le taux de crédit immobilier, auquel il sert de référence. Toutefois, l’influence américaine est difficilement quantifiable, car les taux dépendent aussi des anticipations d’inflation dans chaque zone économique. Et en zone euro, l’inflation est à la hausse. En moyenne, toutes durées confondues, le taux de crédit immobilier est passé de 1,31% fin 2016 à 1,49% en février 2017, note l’Observatoire crédit logement. 1,49%, cela reste bas, alors que la moyenne des taux s’établissait à 3,22% en décembre 2012. Le niveau reste « particulièrement favorable à la réalisation des projets« , se félicite Crédit logement. Mais plusieurs études récentes s’inquiètent de cette tendance.

Vers un taux de 2% en moyenne fin 2017

« L’euphorie prend fin » estime le cabinet Xerfi, tandis que l’institut privé COE-Rexecode s’interroge: « Le marché immobilier est-il menacé par la remontée des taux d’intérêts? » Si tous les experts s’accordent sur l’inévitable remontée de ces taux, toute la question est de savoir quel en sera le rythme. Pour les professionnels, il vaudrait mieux qu’elle soit très progressive, afin de continuer sur la lancée du record de 2016, avec 251 milliards d’euros de crédits immobiliers octroyés.

« La remontée sera très lente et très limitée, assure à L’Express Samshad Rasulam, analyste chez Xerfi, le crédit demeure le principal produit d’appel des banques, et la concurrence entre elles est forte. » Pour Xerfi, le taux moyen de crédit sera proche de 2% fin 2017. Ce qui représente un surcoût de 12 000 euros pour un emprunt de 200 000 euros sur vingt ans, soit cinquante euros supplémentaires par mois. « La catégorie des ménages modestes sera la plus fragilisée« , note l’analyste.

Les échéances électorales jouent à la hausse

Selon Didier Laporte, membre de la direction des études du courtier Cafpi, « le taux moyen de 2% pourrait être atteint au cours du second semestre. » Il n’incrimine pas les États-Unis, mais les différentes échéances électorales en France et en Allemagne, qui vont introduire de la tension sur les marchés. Pour le marché immobilier, « il n’y a pas le feu au lac. » Quant à Coe-Rexecode, il estime que le marché dans son ensemble ne devrait pas être « fortement fragilisé » par le mouvement de hausse. « Le marché va ralentir, mais on reste sur un taux de croissance dynamique« , résume Samshad Rasulam. Le record de 2016 devrait même être battu, avec 285 milliards de crédits octroyés, selon Xerfi. D’autant que la BCE, qui ne prévoit pas de remplir son objectif d’inflation à 2% (hors énergie) avant 2020, va continuer à maintenir les taux bas. Maintenant sa divergence avec la Fed.

Source : lexpansion.lexpress.fr

À Ancenis, le marché de l’immobilier est au beau fixe

À Ancenis, le marché de l’immobilier est au beau fixe
[15/03/2017 02:24]

Karine COUGOULAT.

Les agences immobilières d’Ancenis sont unanimes : le marché est dynamique. Grâce à la conjonction de plusieurs facteurs : des taux bas au prix juste des biens.

2016, un bon cru pour l’immobilier

Au vu des dernières analyses livrées par la chambre des notaires de Loire-Atlantique en janvier ou plus récemment du Crédit foncier, le marché de l’immobilier se porte bien en Loire-Atlantique. À Ancenis aussi.

Dans les agences immobilières, le moral est au beau fixe. Le constat est unanime : 2016 a été une bonne année. Voire « une année record avec +15% en volume comparé à 2015″ pour le responsable de Laforêt immobilier, Thierry Cochin. « On a retrouvé ce que l’on faisait dans les années 2006, 2007 jusqu’à la crise en 2008. » Même analyse du côté de l’agence Voisine. « L’agence a connu toutes les périodes jusqu’à ce que ça explose en 2008. Mais depuis 2014, on remonte la pente« , explique son gérant qui a vu le nombre de transactions augmenter de 15 à 20 % en 2016.

Un marché actif

Les conditions favorables expliquent cette embellie : des taux historiquement bas malgré une légère augmentation depuis décembre, le prêt à taux zéro… « Et un prix du marché cohérent« , ajoute Thierry Cochin. Autant de facteurs qui dopent le marché qualifié d’actif.

La dynamique 2016 ne semble pas s’essouffler. « 2016 a été une bonne année. 2017 suit cette tendance. Ça a même mieux démarré« , confie Chrystèle Lemoigne, gérante de l’agence Avis immobilier. Une tendance qui trouve écho à l’agence Filuména ;: « Ça démarre très bien. À Ancenis, Saint-Géréon, on a même plus de demandes que de biens et peu de terrains à bâtir« , note Romane Monnier.

Prix stables à Ancenis

Si le volume de ventes augmente, les prix, eux, restent stables. Du moins à Ancenis et Saint-Géréon, contrairement à la tendance régionale avancée par le Crédit foncier, avec la correction à la baisse des prix des maisons dans les petites et moyennes villes. « Aujourd’hui, ils sont stabilisés, confirme François Voisine. Et ils sont relativement hauts à Ancenis et dans sa proximité
immédiate. » Chrystèle Lemoigne abonde dans ce sens : Ancenis a toujours de la valeur ». Pour y poser ses valises, il faut compter 1 500 à 2 000 € le mètre carré, selon les professionnels, pour une maison (l’essentiel du marché) de trois chambres avec jardin, soit 1180 000 € à 200 000 €.

Une fourchette qu’il convient d’ajuster au regard du bien, de son état, de son emplacement. D’autant que certains biens se font rares. « À Ancenis, ce qui manque, ce sont les maisons de plain-pied avec garage et jardin, souligne Thierry Cochin. On est sur des maisons sur deux trois niveaux. » Et l’offre n’est pas pléthorique. Même chose pour le foncier. »

Pas un, mais des marchés

Le budget contraint souvent des acquéreurs à se tourner vers l’extérieur. « Il y a deux marchés, deux zones de prix. Ancenis et sa première couronne : Mésanger, Couffé, tout ce qui repart vers Nantes et qui fonctionne bien. Vers Châteaubriant, c’est plus difficile« , explique François Voisine. Comme le secteur vers Varades, selon Aurélien Supiot, de Filuména. « Belligné, La Rouxière, c’est plus dur. » Et Thierry Cochin d’ajouter : « Le marché rural est plus compliqué, mais ça se vend
s’il y a un avantage prix. »

Le baromètre de l’immobilier de la chambre des notaires de Loire-Atlantique annonçait d’ailleurs une baisse de 10 % dans le bassin d’Ancenis. Tout dépend là encore de la commune. Reste un pas que les acquéreurs locaux ne souhaitent pas franchir : le passage de la Loire. Pourtant, le Maine-et-Loire est plus abordable.

Source : ouest-france.fr

Immobilier. Un marché « dynamique » en Loire-Atlantique

Immobilier. Un marché « dynamique » en Loire-Atlantique
[07/03/2017 15:31]

Le Crédit Foncier publie son bilan 2016 et ses perspectives 2017 sur le marché de l’ancien et du neuf. Un marché jugé « dynamique » dans le département, avec des transactions en hausse et des tarifs au-dessus de la moyenne régionale.

Le Crédit Foncier livre son analyse du marché immobilier. « Dynamique« , selon l’organisme de financement. Dans l’ancien, en Loire-Atlantique, le Crédit Foncier relève « un volume de transactions en hausse de 4,5% en 2016 » et observe que « l’activité dans l’ancien en Loire-Atlantique a représenté 5% du total des transactions en Pays de la Loire« . Sans surprise, les prix sont plus élevés sur le littoral. « 2016 a connu, pour les appartements, une légère augmentation des prix en
Loire-Atlantique […]. Le prix moyen au m² d’un appartement ancien s’établit à 2941 € à Nantes et 4822 € à La Baule. »

Concernant les maisons individuelles, le Crédit Foncier a constaté « une envolée des prix » dans les grandes villes et sur le littoral, et « une correction à la baisse » dans les moyennes et petites villes, comme en zone rurale. « Une maison ancienne vaut en moyenne 384 601€ à Nantes et 435 022 € à La Baule. »

Appartement neuf: presque 4 000 € /m² à Nantes

Dans le neuf, « le prix moyen du mètre carré d’un appartement neuf en 2016 se situe à 3 966 € à Nantes, 3 716 € dans la métropole« . Plus que les 3 631 € en moyenne
en Pays de la Loire. Une maison neuve, selon le Crédit Foncier, vaut 224 812 € en moyenne à Nantes, et 208 090 € dans la métropole. La moyenne régionale est à 179 461 €. Avec des taux d’intérêt toujours très bas, le Crédit Foncier promet « une poursuite de l’évolution favorable et soutenue » du marché du logement cette année.

Source : ouest-france.fr

Logement ancien : hausse des prix confirmée au 4e trimestre 2016

Logement ancien : hausse des prix confirmée au 4e trimestre 2016

[23/02/2017]
Selon l’indice Notaires-Insee publié ce jeudi, les prix des logements anciens en France ont augmenté de + 1,8% au quatrième trimestre 2016 sur un an, et ont continué leur progression par rapport au trimestre précédent (+ 0,7%). Par ailleurs, les transactions ont atteint le niveau « historique » de 848 000, dépassant le précédent point haut de 837 000 en mai 2006. Détails.

Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, la hausse des prix des logements s’est confirmée au quatrième trimestre 2016. L’indice Notaires-Insee publié ce jeudi révèle en effet que les prix dans l’ancien ont augmenté de + 0,7% au 4e trimestre 2016 par rapport au trimestre précédent, une hausse « surtout due » aux prix des appartements (+ 0,9%), les prix des maisons ayant progressé plus modérément (+ 0,5%). Sur un an, la tendance se confirme également : les prix ont augmenté de + 1,8% par rapport aux 4e trimestre 2015. Les prix des appartements et des maisons ont connu une progression similaire de +
1,9% et de + 1,7% respectivement.

Une hausse plus modérée en province
C’est en Ile-de-France que les prix ont davantage bondi. Si au quatrième trimestre 2016, les prix ont augmenté de + 0,9% par rapport au trimestre précédent, la hausse atteint + 3,1% sur un an. Cette augmentation « est principalement tirée par les prix des appartements (+ 3,5%), notamment des appartements parisiens (+ 4,4%)« , souligne l’indice. Les prix des maisons augmentent également, mais de façon moins marquée (+ 2,3% sur l’année). En Province, l’augmentation est plus modérée : + 0,6% au 4e trimestre 2016 et + 1,3% sur un an. Contrairement à la région parisienne, la hausse est tirée par les prix des maisons (+ 1,6%), ceux des appartements n’ayant évolué que de + 0,6%.

Les transactions en plein boom
Le volume de transactions a continué de croître en fin d’année 2016 et a même atteint un « niveau record » au 4e trimestre. Le nombre de transactions réalisées a en effet atteint le niveau historique de 848 000 et a dépassé « le précédent point haut de 837 000 en mai 2006« , observent les notaires. Ils ajoutent : « ce niveau est atteint dans un contexte de croissance tendancielle du parc de logements existants : + 1% environ en moyenne par an depuis 30 ans« .

Source : batiweb.com

Immobilier : le dynamisme du marché du neuf se confirme

Immobilier : le dynamisme du marché du neuf se confirme
[22/02/2017 18:30]
Barbara Vacher

Qualifiée par la Fédération des promoteurs immobiliers de « très bon millésime« , l’année 2016 a connu une hausse de 21 % des réservations de logements neufs, qui s’est accompagnée d’une progression des prix mesurée. Chez les constructeurs de maisons individuelles, la dynamique positive est aussi au rendez-vous. L’appétence retrouvée des Français pour la pierre en 2016 se confirme aussi dans le neuf. L’année dernière a connu le niveau de ventes le plus élevé atteint depuis que l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers a vu le jour en 2010. Après une progression de 16 % en 2015, les réservations de logements auprès des promoteurs ont ainsi progressé de 21 % avec 148 618 unités commercialisées en 2016 : 116 681 ventes aux particuliers, 26 287 ventes en bloc et 5650 en résidences services (étudiantes, seniors, tourisme).

Le moral de la promotion immobilière est donc au beau fixe : bien qu’encore en deçà des pics de production d’avant-crise de 2008, et malgré l’ « effet de rattrapage » d’une période 2013-2014 moribonde, ces réservations auront insufflé une belle dynamique pour les prochains mois, en partie dopées par l’avantage fiscal Pinel et le prêt à taux zéro.  Les ménages investisseurs ont profité du Pinel et du prêt à taux zéro pour investir dans le neuf. Autre signe positif pour la filière, la croissance s’est inscrite dans un contexte d’équilibre entre l’investissement locatif (53%) et l’accession à la propriété (47 %), avec une hausse des prix mesurée, de l’ordre de 2,5 % au niveau national, à 4 055 euros le mètre carré. Soutenue, la demande n’en reste pas moins sensible à cette évolution de prix déjà bien élevés. Sans surprise, on note d’importantes disparités tarifaires selon les agglomérations. Atteignant 4 838 euros en Ile-de-France, le mètre carré du neuf « tombe » à 3 700 euros en province. Stable ou en progression dans plus de la moitié des agglomérations urbaines, il enregistre de légères baisses à Lille, Montpellier, La Rochelle, Caen et Saint-Malo. Le ralentissement est plus net à Besançon, Nice, Dijon et Rouen.

Une période dynamique pour la maison individuelle

Présentés le 22 février par la branche constructeurs et aménageurs de la Fédération française du bâtiment (FFB), les chiffres de la construction d’habitations individuelles (hors promotion) en 2016 sont également au beau fixe.

En croissance de 19,5 %, avec 133 600 unités, les ventes des constructeurs progressent plus rapidement que celles opérées par les promoteurs. Une activité que l’on doit notamment au prêt à taux zéro. D’après la FFB, il a été utilisé dans la moitié des achats de maisons neuves en 2016 (et dans 70 % des cas chez les primo-accédants). Quant à l’investissement locatif Pinel, il serait à
l’origine de 8 000 unités vendues l’année dernière par les constructeurs. Le profil-type de l’acheteur de la maison individuelle a changé ces dernières années. Depuis 2010, évolution des prix oblige, son budget a sensiblement augmenté pour l’acquisition d’un terrain plus petit. Âgé de 46 ans (contre 39 en 2010), celui-ci investit en moyenne 177 000 euros dans les murs et 91 000 euros dans le foncier pour une surface moyenne de terrain de 1100 m2. Six ans auparavant, le prix moyen d’une maison était de 141 000 euros, celui du terrain de 57 400 euros pour 1300 m² de foncier.

Source : votreargent.lexpress.fr

Logement neuf : la hausse des prix se confirme

Logement neuf : la hausse des prix se confirme
[15/02/2017]
Le dernier baromètre réalisé par Trouver-un-logement-neuf.com est venu confirmer la tendance : les prix du logement neuf repartent à la hausse en France ! L’enquête menée auprès de 150 localités a en effet démontré que le prix moyen d’un T3 avait augmenté de 0,95% en 6 mois passant de 247 595 euros à 249 869 euros. Les promoteurs immobiliers avaient vu juste : la tendance haussière des prix du logement neuf se confirme en ce début d’année 2017. D’après les chiffres révélés ce jour par le portail internet Trouver-un-logement-neuf.com, acquérir un logement neuf est désormais plus cher qu’il y a 6 mois.

Parmi les 150 localités passées au crible, 92 hausses pour 58 baisses ont été observées. Ainsi, malgré d’importantes disparités, le prix moyen d’un trois-pièces a augmenté de 2 374 €, soit + 0,95% depuis août 2016.

Montée en gamme des villes

Les villes ayant enregistré les plus fortes hausses sont celles qui se trouvent en périphérie des grandes agglomérations. A Castelnau-le-Lez, près de Montpellier, les prix du neuf ont progressé de +11,4% ; à Bruz, près de Rennes, cette hausse atteint 10,4% tandis que Bois-Guillaume, au nord-est de Rouen, se classe 8e au palmarès des 10 plus fortes hausses de prix sur 6 mois (+ 9,1%). La progression des prix touche également les villes touristiques. A la Baule par exemple, où un T3 coûte désormais plus de 410 000 euros, les prix ont bondi de 12,1%. En région parisienne, les travaux du Grand Paris Express sembleraient impacter les prix. « On peut en effet s’interroger car Vitry-sur-Seine et Alfortville, dans le Val-de-Marne font partie des 10 plus fortes hausses de ce baromètre « , dit l’étude. Sont également cités Maisons-Alfort et Créteil, qui ont enregistré une hausse des prix de + 4,6% et + 4,7% respectivement.

Certaines villes corrigées ?

Si une majorité de villes a vu les prix du logement neuf augmenter, d’autres ont au contraire observé un repli. C’est le cas par exemple de la ville de Lille (- 7,7%). Serait-elle déjà pénalisée par l’encadrement des loyers, s’interroge le baromètre. Il y a aussi les villes ayant connu de fortes hausses en 2016 et qui, en ce début d’année 2017, voient leurs prix chuter. C’est ainsi que Saint-Malo, plus forte hausse du baromètre de juin 2016 (+18%), est désormais sur le podium des plus fortes baisses (- 9,5%). Même chose à Issy-les-Moulineaux avec un repli des prix de – 9,3% (contre +9% six mois auparavant). « Le prix moyen y reste toutefois élevé, parmi les plus chers de France : 497 000 € pour un T3 », note cependant Trouver-un-logement-neuf.com. La plus forte correction de ce baromètre revient à Annecy-le-Vieux où les prix ont très nettement reculé de – 11,5% pour un prix moyen de 309 600 € pour un trois-pièces.

Source : batiweb.com

Comment va évoluer le marché immobilier en 2017?

Comment va évoluer le marché immobilier en 2017?
[30/01/2017 16:57]
Barbara Vacher

Malgré l’incertitude générée par le contexte électoral et une légère remontée des taux de crédit, 2017 se présente bien pour le marché immobilier français.

Contexte d’élection présidentielle oblige, Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), partage ses prévisions 2017 avec une certaine prudence. Celles-ci n’en demeurent pas moins optimistes. Après une période particulièrement active pour l’immobilier français ces six derniers mois, la Fnaim se réjouit d’un début d’année 2017 dans la même veine dynamique.

« Bien qu’il soit très difficile de se projeter au second semestre, en raison notamment de programmes de candidats à la présidentielle particulièrement incomplets sur la question du logement, nous anticipons pour 2017 un volume annuel de transactions équivalent à celui de 2016 (850 000, + 5,2 % par rapport à 2015), et une hausse moyenne des prix de 2 à 5 %« , annonce le président de la Fnaim. La fourchette reste large, pour autant la Fnaim prévoit a minima une augmentation supérieure à celle de 2016 (+1,5 %).

Pour l’économiste Michel Mouillart, porte-parole de L’Observatoire des Prix Immobiliers LPI-Se Loger, qui a présenté le 26 janvier son baromètre 2016, « l’année 2017 devrait enregistrer une activité dynamique quoiqu’un peu moins soutenue qu’en 2016« . L’évolution des conditions de crédit (la hausse des taux) ne devrait pas chambouler le marché tandis que « la croissance des prix devrait être
comparable à l’année dernière, et se généraliser à l’ensemble du territoire français. »

Pouvoir d’achat

Année de reprise après une longue période d’attentisme, 2016 aura été celle de l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier des Français. Grâce à des taux de crédit planchers (1,55 % en moyenne) et une progression des prix modérée, ils ont pu acheter pour le même budget un logement ancien plus grand (+5 m²), et ce en empruntant moins longtemps. D’après Philippe Amestoy, directeur général délégué du Crédit du Nord, ce climat de confiance aurait en outre incité les banques « à faire preuve de davantage de souplesse en matière d’apport
personnel« .

Les « primo-accédants » – ceux qui deviennent propriétaires de leur logement pour la première fois – ont été de retour sur le marché, attirés par des conditions de crédit attractives, et par la possibilité, pour ceux dont les revenus sont les plus modestes, de bénéficier du nouveau prêt à taux zéro dans l’ancien. Dans le neuf, l’engouement fut similaire. En forte augmentation en 2016 (+17,4 %), une partie des réservations en VEFA (ces logements pas encore sortis de terre) devraient mécaniquement dynamiser les transactions en 2017.

Source : votreargent.lexpress.fr

Une reprise de l’immobilier en 2016 confirmée par la Fnaim

Une reprise de l’immobilier en 2016 confirmée par la Fnaim
[26/01/2017 18:51]
Sébastien Chabas

Avec près de 850.000 transactions et un volume des ventes en hausse de +5,2%, les chiffres de la Fnaim, dévoilés ce jeudi, confirment la reprise de 2016 sur le marché de l’existant. « Des résultats de bons augures pour les prochains mois« , a annoncé son président Jean-François Buet. Les derniers chiffres, dévoilés ce jeudi 26 janvier 2017 au siège de la FNAIM, confirment un dynamisme retrouvé du marché de l’immobilier. « Le nombre de transactions dans l’existant a continué à
progresser pour atteindre 844.000 sur douze mois fin novembre 2016 et probablement frôler 850.0000 sur l’ensemble de l’année 2016« , a signalé, Jean-François Buet, président de la Fnaim. Un chiffre effectivement supérieur au record de 2004, mais qu’il convient de relativiser a-t-il admis au cours d’une conférence de presse.

Le marché des logements neufs passe au vert

La hausse de l’activité touche également tous les segments du marché des logements neufs : « Les ventes des promoteurs, portées notamment par la demande des investisseurs, progressent fortement (+17%), de même que les ventes de maisons individuelles (+18,3%), les mises en chantier ont bondi de 11 % et les ventes en VEFA se maintiennent à un haut niveau (+17,4%)« , a également détaillé le président de la Fnaim.
Ces évolutions se traduisent donc par une augmentation sensible des mises en chantier, dont le nombre devrait dépasser 380.000 en fin d’année, a-t-on appris ce jeudi. Enfin, les prix ont continué à légèrement progresser, de 1,5%, avec une grande disparité selon les régions.
Cette bonne tenue s’explique en grande partie par les conditions de financement grandement favorables aux ménages, a précisé Jean-François Buet. Il explique : « Les taux déjà bas ont continué de baisser en perdant encore 78 points de base sur un an, ils se sont situés en moyenne à 1,55 %. » Le pouvoir d’achat des emprunteurs s’est ainsi amélioré, au point de permettre, pour un même budget, d’acquérir 5 m² supplémentaires en moyenne, a complété la Fnaim.

Malgré tout, « il est permis de s’interroger, quitte à refroidir les enthousiasmes, a commenté le président de la fédération immobilière. Cette phase de rattrapage semble s’achever, comme le montre le ralentissement de la progression au second semestre 2016. »

Des chiffres disparates du nombre de ventes en 2016

La France est plus que jamais disparate, entre départements et entre métropoles régionales a-t-il aussi observé. « Ainsi la progression moyenne de 5,2 % du nombre de ventes ne reflète pas la chute de 3,6 % constatée en Lozère, pas plus que le pic de 13,3 % enregistré en Haute Corse. De même, il n’y a rien de commun entre les dix départements les plus actifs et les dix autres qui ferment la marche. Les premiers totalisent 27,6 % du volume des ventes, alors que les derniers en représentent difficilement 2,2 %. »
Pareil constat vaut pour les métropoles : les prix font le grand écart entre Paris (8.665 euros le mètre carré) et Limoges (1.301 euros le mètre carré). A noter aussi une évolution des prix trompeuses : lorsque les prix montent de plus de 3 % à Nîmes, ils ne dépassent pas 2.059 euros le mètre carré. Et alors que s’ils chutent dans les mêmes proportions à Ajaccio, ils se situent encore à 3.040 euros. Les rendements locatifs sont également contrastés, entre 7,2 % à Rouen et 4,7 % à Bordeaux.

Source : batiactu.com

Malgré la remontée des taux, un vent d’optimisme souffle toujours sur le crédit immobilier

Malgré la remontée des taux, un vent d’optimisme souffle toujours sur le crédit immobilier
[16/01/2017 09:37]
Barbara Vacher

La France a connu une production record de crédits immobiliers en 2016. Les taux, historiquement bas, ont commencé à remonter légèrement depuis le mois de décembre mais les conditions d’emprunt n’en restent pas moins très attractives. Pour les courtiers, 2017 s’annonce sous de bons auspices.

L’année 2016 fut marquée par un dynamisme relativement exceptionnel du marché immobilier français. Aux yeux de beaucoup de spécialistes, le nombre inédit des transactions de logements s’explique en grande partie par la chute des taux d’intérêt des crédits. Atteignant leur niveau plancher en novembre dernier (1,53 % en moyenne*), les taux ont en effet connu une baisse d’un point en douze mois, un record qui a permis à beaucoup de Français d’augmenter leur pouvoir d’achat immobilier, en s’endettant en moyenne plus, et ce avec moins d’apport. Pour autant, certaines conditions d’emprunt n’ont, elles, pas changé : l’argent moins cher n’a pas incité l’écrasante majorité des banques à ouvrir leurs portes aux ménages sans CDI.

Hausse légère des barèmes

En décembre, une légère hausse des taux a finalement été constatée pour la première fois depuis l’été 2015. « Sous l’effet notamment de la hausse des taux d’emprunt d’État (OAT 10 ans) passés en un mois de 0,10 à 0,80 %, la plupart des banques ont remonté leurs taux, de 0,10 à 0,40 % pour certaines, tout en se laissant la possibilité d’accorder des réductions pour les meilleurs profils pouvant aller jusqu’à 0,30 ou 0,40 %. Le taux fixe moyen relevé atteint 1,5 % pour un emprunt de 20 ans  » indique Vousfinancer dans sa note de conjoncture du 2 janvier.

En janvier, la tendance constatée est la même : une petite hausse des barèmes est enregistrée au sein de la majorité des établissements bancaires. Les taux moyens observés ce mois-ci sur 20 ans varient de 1,30 à 1,80 % selon les courtiers : Acecredit : 1,34 % (02/01) | Cafpi : 1,80 % (NC) | Empruntis : 1,65 % (12/01) | MeilleurTaux : 1,60 % (« taux bon » : meilleur que les taux moyens constatés, 04/01) | Vousfinancer : 1,60 % (NC)

Un appétit commercial aiguisé

Après deux mois consécutifs de remontée, on reste encore loin de la barre des 2 %, un niveau considéré comme historique il y a encore un an, pas de quoi stopper l’optimisme des intermédiaires en crédit pour 2017 qui parient sur l’appétit commercial de leurs partenaires bancaires. « La hausse pourrait se poursuivre encore dans les prochaines semaines, toujours en lien avec la remontée récente du taux de l’OAT 10 ans – pourtant stabilisé depuis – et les perspectives de hausse de l’inflation en 2017. Toutefois les établissements devraient continuer à mener une politique de taux offensive afin de rester compétitifs« , estime-t-on chez Vousfinancer.

« Les banques ont des objectifs de production de crédit pour 2017 très ambitieux car équivalents à ceux de 2016 qui devrait être une année record avec plus de 230 milliards d’euros de production de crédits attendu« , assure Jérôme Robin, président de Vousfinancer. « En outre, tant que la Banque centrale européenne ne remonte pas ses taux de refinancement proches de zéro et ses taux de dépôt toujours négatifs, les banques restent incitées à prêter ! Elles devraient avoir la volonté de maintenir des taux de crédit attractifs en 2017… et pourraient même peut être faire le choix de les baisser à nouveau au printemps« , conclut-il.

Des dossiers d’emprunt à soigner

Sauf événement extérieur majeur, les porteurs de projets immobiliers peuvent donc envisager les prochains mois avec une certaine sérénité… et sans précipitation. Car dans l’euphorie générale du marché, les délais de traitement des dossiers d’emprunt se sont rallongés ces dernières semaines, atteignant aisément 21 jours au lieu des deux semaines habituellement constatées. Dans ces conditions et en période de remontée des taux, « il est crucial pour l’emprunteur d’avoir constitué son dossier et de l’apporter complet au premier rendez-vous en banque s’il ne passe pas par un intermédiaire en courtage« , conseille Cécile Roquelaure, directrice communication et études d’Empruntis. « L’accord de principe écrit que la banque lui formalisera après le rendez-vous et qui doit figer les conditions du financement pourra être remis en cause par l’établissement si le dossier n’est pas complet. » Avec le risque de voir son taux augmenté si la banque relève ses barèmes entre-temps !

*Moyenne relevée par L’Express-Votre Argent auprès des principaux courtiers en crédit immobilier.

Source : votreargent.lexpress.fr

Loire-Atlantique. Le marché immobilier est reparti à la hausse en 2016

Loire-Atlantique. Le marché immobilier est reparti à la hausse en 2016
[12/01/2017 18:20]
Franck Dubray

2016 a été une année fructueuse pour l’immobilier en Loire-Atlantique.

Les taux bancaires attractifs et la création de dispositifs fiscaux ont dynamisé le marché immobilier. En Loire-Atlantique, le nombre de ventes a décollé, en campagne comme dans l’agglo nantaise.

« Le marché immobilier connaît actuellement des conditions inédites: les emprunteurs ne se sont jamais vu proposer des taux de crédit aussi bas, les primo-accédants bénéficient, sous conditions, d’un prêt à taux zéro et les investisseurs profitent du dispositif Pinel« , explique Damien Ruaud, président de la Chambre des notaires de Loire-Atlantique.

Résultat : le volume des ventes est en hausse, + 8,5% pour les maisons anciennes, 15,2% pour les terrains, 18,7% pour les appartements anciens et 25,7% pour le neuf.

Des prix à la hausse

Qui dit pression de la demande, dit flambée des prix. Les notaires pointent une augmentation de 1,6% pour les appartements et 2,5% pour les maisons. De manière générale, investir en Loire-Atlantique coûte plus cher qu’ailleurs en province.

Reste à voir, si la dynamique immobilière perdurera:

« Traditionnellement, l’élection présidentielle se traduit par une baisse de 4% des transactions. Toutefois, les notaires sont confiants. L’activité devrait rester soutenue, si les taux de crédits ne remontent que modérément avec des prix sages« , conclut le président.

Source : ouest-france.fr

2016, année exceptionnelle pour l’immobilier en Loire-Atlantique

2016, année exceptionnelle pour l’immobilier en Loire-Atlantique
{12/01/2017 16:29]
Marion Fersing

Après plusieurs années bien moroses, 2016 a été exceptionnelle pour l’immobilier en Loire-Atlantique selon la chambre des notaires. Le volumes des ventes est en forte hausse, jusqu’à 25,7% pour les appartements neufs.

2016 a été une année exceptionnelle pour l’immobilier en Loire-Atlantique selon la chambre des notaires, grâce aux taux d’intérêts très bas, au prêt à taux zéro et à la loi Pinel. Résultat : un nombre de ventes en hausse de +8,5% pour les maisons anciennes à +25,7% pour les appartements neufs ! (+15,2 pour les terrains à bâtir et + 18,7% pour les appartements anciens). Les prix sont restés
stables ou ont légèrement augmenté, en fonction des secteurs.

Les secteurs proches de l’eau ont la cote dans l’agglomération nantaise

Sans surprise, à Nantes même, les quartiers les plus prisés sont ceux proches du centre-ville : Zola, Saint-Félix, Saint-Donatien. Le Breil-Barberie est aussi en plein développement. Pour les communes de la première couronne, ce sont les villes pas trop grandes et proches de l’eau qui attirent le plus comme Saint-Sébastien-sur-Loire et Sainte-Luce-sur-Loire. Ceux qui ont choisi de s’installer dans les villes de la deuxième couronne ont fait construire pour beaucoup (un tiers des transactions) et ils sont un peu plus jeunes que dans les autres secteurs de l’agglo, un tiers a moins de 30 ans.

Le pays de Châteaubriant ne fait plus fuir

Autre enseignement de cette année 2016, la population a cessé de baisser dans le pays de Châteaubriant. Ceux qui avaient quitté la zone pour se rapprocher de l’agglomération nantaise y reviennent, souvent en famille, « puisque le tram-train et la 2×2 voies leur permettent de faire l’aller-retour quotidiennement pour aller travailler tout en profitant de prix moins élevés pour se loger« , explique Martial Manchec, notaire à Riaillé. Même tendance dans le secteur d’Ancenis, là aussi grâce aux bonnes liaisons routières et aux grosses entreprises comme Manitou. Les deux secteurs profitent aussi de l’effet « mi-chemin« , avec Angers pour Ancenis et avec Rennes pour Châteaubriant : des couples où l’un travaille à Nantes et l’autre à Rennes ou Angers s’installent entre les deux.

À Saint-Nazaire, pas d’effet STX

Saint-Nazaire profite aussi de la santé retrouvée du marché immobilier. Mais ceux qui achètent ne sont pas forcément ceux que l’on croit. « Beaucoup de ceux qui viennent travailler à STX ou Airbus viennent pour des missions temporaires et ils hésitent à franchir le cap de l’achat« , explique la notaire Marie Vinet-Treillard. « On remarque bien dans les transaction que c’est soit de l’investissement pour louer, soit de l’achat de maison anciennes pour habiter. Mais, ceux qui viennent habiter, ce sont des retraités qui veulent profiter de la côte et en même temps de la ville, ses transports et sa cité sanitaire« . Résultat, ceux qui travaillent dans les grosses entreprises du secteur préfèrent acheter là où les prix sont moins élevés, l’arrière pays et le secteur Savenay-Pontchâteau-Herbignac.

Le retour des résidences secondaires

Autre exemple de la reprise du marché de l’immobilier, la reprise des ventes de résidences secondaires sur la côte. « Ce sont, pour beaucoup, des gens proches de la retraite qui achètent d’abord pour les vacances et avec le projet d’en faire leur résidence principale une fois à la retraite« , explique Marie Vinet-Treillard. Côté Nord-Loire, 20% des acquéreurs sont des Parisiens. Les retraités nantais, eux, préfèrent le Sud-Loire et le secteur de Pornic.

Source : France Bleu Loire Océan

Placement immobilier : sur quel type d’investissement se positionner en 2017 ?

Placement immobilier : sur quel type d’investissement se positionner en 2017 ?
[10/01/2017 06:30]
Barbara Vacher

Les taux de crédit cessent de plonger, les prix sont en hausse. Investir dans la pierre, oui mais pas à tout-va. Nos recommandations pour 2017.

L’immobilier n’est pas prêt d’être détrôné de son rang de placement préféré des Français. Du moins pas en 2017. Entre des taux d’emprunt voués à rester très attractifs ces prochains mois et des produits financiers de moins en moins rémunérateurs, la pierre a plus que jamais la cote. Fin 2016, 84 % des futurs acquéreurs interrogés par l’Observatoire du moral immobilier de la plate-forme d’annonces LogicImmo pensaient que c’est le bon moment d’acheter. Une appétence record ! Et pour cause : que ce soit pour augmenter ses revenus, alléger ses impôts, se constituer un capital retraite ou disposer d’un pied-à-terre saisonnier, l’immobilier offre un éventail de solutions.

Toutefois, il n’existe pas de placement miracle. Il s’agit, ici aussi, de trouver un juste équilibre entre rendement et risque. D’autant qu’avec la remontée des prix, la rentabilité locative des biens a tendance à s’éroder et les promesses de plus-values s’éloignent. Le plus souvent, ce type d’investissement exige un ticket d’entrée relativement élevé, il ne faut donc pas se tromper !

Cette année, nous avons choisi de passer au crible sept de ces placements. La liste n’est donc pas exhaustive mais elle donne un aperçu des principaux investissements mis en avant par les conseillers en gestion de patrimoine.

Nous avons attribué à chacun d’eux un niveau de risque indicatif (modéré, moyen ou important) et avons synthétisé leurs avantages et inconvénients. Puisse cette présentation vous servir de boussole dans vos futures décisions qui doivent, bien sûr, être d’abord établies en fonction de vos objectifs ainsi que de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.

Le locatif dans le neuf : risque important

Investir dans l’immobilier neuf en vue de louer vous permet de bénéficier du très attrayant régime de défiscalisation Pinel. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, il ouvre droit à une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % en fonction de la durée de location de votre bien. Mais il vous faudra être très sélectif dans votre achat et très prudent dans vos calculs d’investissement si vous désirez vous lancer dans un tel placement. Car si les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas, les prix des biens neufs, eux, continuent de grimper ! A l’échelle nationale, le prix moyen au mètre carré des appartements neufs (4 113 euros) enregistre une hausse de 3,4 % au troisième trimestre 2016 par rapport à la même période en 2015, d’après la Fédération des promoteurs immobiliers. Selon les agglomérations, les augmentations vont de 0,7 % (Orléans) à 7,8 % (Besançon, Strasbourg). Dans ce contexte de prix élevés, les chances de réaliser une plus-value en vendant votre bien au bout de six, neuf ou douze années de location sont infimes ! Quant aux rendements locatifs, ne vous attendez pas à des rentrées d’argent spectaculaires. Selon une étude réalisée par le site de services immobiliers MeilleursAgents sur l’offre neuve de l’année 2016, quatre communes françaises présentent une rentabilité moyenne brute de 5 % pour un investissement en Pinel : Evry, Trappes et Villiers-le-Bel, en Ile-de-France, et Loos, dans le Nord. Pour celles de plus de 145 000 habitants, seules quatre d’entre elles affichent des rentabilités moyennes brutes dépassant les 4 % : Dijon, Lille, Marseille et Toulon. Autant dire qu’après impôts locaux et charges de copropriété, le pécule restant n’est pas faramineux. Enfin, même dans les villes précitées, n’achetez pas sur plan : déplacez-vous pour visiter et ne retenez que des logements dont la qualité et l’emplacement vous assureront une bonne demande locative.

+ Fiscalité avantageuse.

– Prix souvent excessifs, risque important de moins-value, faible rendement.

Le locatif dans l’ancien : risque moyen

Pour la première fois depuis septembre 2015, les courtiers font état d’une remontée des taux au sein de certaines banques. Rien d’alarmant toutefois, l’augmentation demeure très contenue : au 6 décembre 2016, les barèmes s’élèvent en moyenne à 1,39 % sur quinze ans et à 1,60 % sur vingt ans. Dans ces conditions, et malgré la hausse des prix en 2016, acheter à crédit dans l’ancien pour louer reste une bonne opération, bien plus abordable que l’immobilier neuf. Surtout si vous devez réaliser des travaux de rénovation. En vertu du déficit foncier, vous pouvez déduire leur coût de votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros la première année, le solde s’imputant de vos revenus fonciers les dix années suivantes. En centre-ville des agglomérations où les prix ne sont pas excessifs (Caen, Clermont-Ferrand, Dijon, Marseille, Strasbourg), vous pouvez espérer une rentabilité brute supérieure à 5 %. « Intégrez dans vos calculs au moins dix à quinze jours de vacance locative par an« , préconise Julien Filipe, directeur général de la société de conseil en investissement immobilier Iria. Enfin, n’oubliez pas qu’être propriétaire en France induit des dépenses toujours plus lourdes à supporter : avec les obligations posées par les lois Alur et pour la transition énergétique, les charges de copropriété continuent d’augmenter. La taxe foncière a pour sa part grimpé de 14,7 % en France entre 2010 et 2015, et nul doute que cette hausse se poursuivra !

+ Fiscalité avantageuse, bon rendement.

– Charges importantes, moins-value possible.

L’immobilier géré : risque moyen

Au sein des résidences seniors, étudiantes et des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), vous pouvez réaliser un investissement locatif éligible au régime de défiscalisation Censi-Bouvard. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2017, il ouvre droit à une réduction d’impôt de 11 % hors taxe du prix d’acquisition du bien, répartie sur neuf ans et plafonnée à 300 000 euros d’investissement par an. En contrepartie, vous devrez louer votre bien meublé pendant la même période. Vos loyers seront soumis au système des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce dispositif, qui s’applique aussi aux résidences de tourisme, vous permet d’adoucir la fiscalité de vos revenus locatifs grâce à un abattement forfaitaire de charges de 50 % dans la limite de 32 900 euros. Ou bien de déclarer les bénéfices réels et de déduire vos charges si elles sont supérieures à ces 50 % ou si vos revenus dépassent ce plafond. Avec des promesses de rendement moyen net de 4 à 5 %, l’immobilier géré attire de nombreux investisseurs. « Moins spéculatif que les produits éligibles au Pinel, ce placement n’est pas pour autant dénué de risque« , prévient Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, plate-forme dédiée à l’investissement immobilier. Pour éviter de vous retrouver confronté à une défaillance d’exploitation, ne retenez que des biens gérés par des acteurs de référence. En outre, ne tablez ni sur une hausse des loyers, ni sur une plus-value dans le temps. Enfin, si les résidences étudiantes et les Ehpad ont la cote auprès des conseillers en gestion de patrimoine, de belles opportunités existent aussi dans les établissements de tourisme. Pour les résidences seniors, ne choisissez que des biens situés en centre-ville des grandes agglomérations.

+ Fiscalité avantageuse et transmissible à la revente, bon rendement, peu de contraintes de gestion.

– Baisse probable des loyers dans le temps, dépendance vis-à-vis du gestionnaire, difficulté à changer la destination du bien en cas de revente.

Les SCPI : risque moyen

Solutions d’épargne confortables – il suffit d’investir et de toucher son dividende sans se préoccuper de la gestion – les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) rencontrent un succès croissant auprès des investisseurs particuliers. Rien d’étonnant quand on sait que leur taux de distribution moyen atteint 4,69 % sur les quatre derniers trimestres, d’après la société de conseil et de placement Meilleurescpi. Ces produits rapportent bien plus que l’immobilier en direct ou que d’autres produits tels que les fonds en euros de l’assurance vie. Attention toutefois ! Une SCPI n’est pas un placement sans risque et beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine incitent aujourd’hui à la prudence. En cause : le marché de bureaux, qui représente la moitié des investissements réalisés par les gérants de SCPI au troisième trimestre 2016, et sur lequel plane en France la menace d’une bulle spéculative. Malgré la morosité économique, la production de nouveaux immeubles continue de croître significativement alors que la demande est stable depuis 2014. Les biens sont chers tandis que les loyers évoluent peu. Même si la situation n’a rien d’alarmiste à ce stade, mieux vaut diluer votre risque. Pour ce placement à long terme, jouez la carte de la diversité, en choisissant des SCPI réunissant différentes sortes d’actifs (bureaux, commerces, hôtels, international) et en intégrant dans votre portefeuille des produits émanant de plusieurs sociétés de gestion. Le taux d’occupation et le rendement vous donneront une première indication de la santé d’une SCPI. Mais il est aussi impératif d’examiner l’historique de la société et son niveau de transparence sur la nature et la gestion des actifs.

+Ticket d’entrée accessible, bon rendement, simplicité du produit.

– Frais de gestion et de souscription élevés (entre 9 et 12 %), faible liquidité.

Le viager occupé : risque moyen

Représentant 5 000 transactions par an, d’après le réseau de conseillers patrimoniaux Renée Costes Viager, la vente en viager occupé est une niche de l’immobilier résidentiel. Mais avec l’allongement de la durée de vie et la baisse progressive des pensions de retraite, elle est promise à un bel avenir. Pour rappel, cette forme de transaction a pour particularité de reposer sur un
aléa : la date de décès du vendeur. Le jour de la signature de l’acte notarié, une partie de la valeur du bien est payée comptant (le bouquet). L’autre partie est transformée en une rente mensuelle que l’acheteur verse à vie au vendeur, qui conserve un droit d’usage jusqu’à sa mort. Le viager est un contrat plutôt gagnant-gagnant. Le vendeur récupère des liquidités qui lui permettent de subvenir aux besoins liés à son âge ou à sa condition de santé. « Son principal intérêt est de pouvoir rester le plus longtemps possible à son domicile« , estime Hélène Leraitre, gérante de l’agence France Viager. Quant à l’acquéreur, il investit dans un bien à crédit, sans intermédiaire financier (les mensualités étant versées directement au vendeur) et sans vacance locative. La contrepartie est qu’il supporte un risque, celui d’un prix aléatoire ! A condition de disposer de la trésorerie suffisante (pour le versement du bouquet) et dans l’objectif d’épargner en vue de la retraite, le viager peut être un bon placement complémentaire des produits bancaires « classiques » (plan d’épargne retraite populaire, contrat Madelin). Bien qu’elle reste encore limitée, l’offre tend à se diversifier. « Toutes les catégories de logements sont aujourd’hui représentées, de la bicoque modeste en rase campagne à la villa en bord de mer« , indique Michel Paingris, directeur général du fonds d’investissement Viagerfi. Quel que soit votre budget, faites-vous accompagner pour trouver l’équilibre entre le montant du bouquet et celui de la rente.

+ Décote, absence de vacance locative.

– Prix aléatoire, importante trésorerie à prévoir.

L’international : risque moyen

Acheter à l’étranger est une option intéressante, en particulier lorsqu’elle vous permet de profiter d’un pied-à-terre quelques semaines par an ou de vous y installer à la retraite. « Cette forme d’investissement hybride à l’international combinant intérêt patrimonial et fiscal se développe très fortement« , explique Hugues Van Heesewijk, cofondateur de la plate-forme de location SquareBreak. Attirés par le cadre de vie méditerranéen, une fiscalité douce, un foncier abordable et zéro risque de change, beaucoup de Français acquièrent aujourd’hui un bien en Espagne ou au Portugal. Si votre premier objectif est la rentabilité, l’Allemagne est aussi une bonne option. « Dans les grandes agglomérations, les logements rapportent entre 4 et 5 % de rentabilité nette par an« , assure Cédric Dujardin, directeur immobilier France et Benelux de Deutsche AM. Si vous investissez hors zone euro, n’oubliez pas de vous préserver du risque de change en souscrivant une assurance spécifique.

+ Investissement à la fois patrimonial et fiscal, prix doux, fiscalité attractive.

– Rendement limité.

Les parkings : risque modéré

Dans la famille des placements qui rapportent encore, demandez les parkings ! Moyennant un ticket d’entrée médian de 16 000 euros en région parisienne, selon la Chambre des notaires de Paris, et avec une rentabilité brute d’environ 5 %, d’après les estimations du site spécialisé MonsieurParking, voici un placement à la portée de presque toutes les bourses avec de faibles charges d’entretien ! Les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers : s’ils sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % dans le cadre du régime du micro-foncier. Quant au risque de vacance locative, il est aisé de s’en prémunir en suivant deux règles simples. La première est relative à l’emplacement : préférez les grandes villes telles que Lille, Marseille,
Montpellier, Paris et sa petite couronne. La seconde concerne la catégorie de parking : privilégiez les box fermés au sein d’infrastructures bien éclairées, les places offrant le plus de sécurité étant aussi les plus recherchées.

Source : votreargent.lexpress.fr

Taux de crédit, prix… Ce qui vous attend sur le marché immobilier en 2017

Taux de crédit, prix… Ce qui vous attend sur le marché immobilier en 2017

[05/01/2017 18h11]

L’année 2017 s’annonce sous les meilleurs auspices. A condition que la hausse des prix de l’immobilier ne s’accélère pas et que les taux ne remontent pas brutalement.

Le marché immobilier a mangé son pain noir. Après plusieurs années difficiles, il a rebondi fortement en 2016 et la plupart des voyants sont aujourd’hui au vert. Les professionnels du secteur ont d’ailleurs retrouvé le moral. Ainsi, 74% d’entre eux sont optimistes pour le marché du logement cette année, selon le dernier baromètre Crédit Foncier/CSA. Certes, les prévisions sont toujours un
exercice périlleux par nature. Mais en ce début janvier, voici ce à quoi on peut s’attendre pour l’année qui vient de s’ouvrir.

Un volume élevé de transactions dans l’ancien

L’année 2016 devrait battre un nouveau record en nombre de transactions. Century 21 table sur un chiffre proche de 850.000 achats dans l’ancien, qui pourrait dépasser les niveaux historiques d’avant crise. « C’est une bonne année mais je ne dirai pas qu’elle est excellente pour autant« , tempère Jean-François Buet, président de la Fnaim. « Si on rapporte le nombre de transactions dans l’ancien au
parc de logements existants, on constate que 2,4% des logements ont changé de mains en 2016, alors qu’on a déjà connu des taux de rotation à près de 2,8%« , ajoute-t-il.

Le même raisonnement peut s’appliquer avec l’évolution démographique. « Le nombre de ménages a fortement augmenté ces dernières années. Donc si on rapporte le volume de transactions au nombre de ménages, on devrait être à 60.000  transactions de plus qu’actuellement sur un an pour atteindre le niveau de 2006« , analyse Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris Ouest et
porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Même son de cloche chez MeilleursAgents.com, qui calcule que la part des ménages qui ont acheté un logement dans l’ancien devrait atteindre 3% en 2016, soit moins que la moyenne de 3,2% observée sur la période allant de 2000 à 2007.

Le marché de l’ancien n’est donc ni dans une période d’euphorie ni en surchauffe. Traduction: il y a encore de la marge en matière de transactions. « Le marché souffre toujours de la fiscalité locale et du contexte global avec le chômage de masse et les attentats« , explique Michel Mouillart. Avec l’amélioration du contexte économique, « on peut s’attendre à une augmentation du nombre de
transactions de 4 à 5%« , avance-t-il. Ce qui nous amènerait près des 890.000 transactions. Dans sa dernière note, MeilleursAgents.com privilégie quant à lui un volume stable de 830.000 à 850.000 transactions cette année. « Une partie toujours aussi importante des Français ne parvient pas à trouver un emploi pérenne et ne peut donc prétendre répondre aux exigences des banques pour obtenir un prêt immobilier. Nous n’anticipons pas d’évolution majeure en ce sens en 2017 qui ne verra donc pas de progression majeure de la demande« , estime ainsi MeilleursAgents.com.

Seul l’encadrement des loyers, qui doit s’appliquer à Lille à partir du 1er février prochain, pourrait doucher l’enthousiasme d’une partie des investisseurs locatifs, à mesure qu’il sera étendu à de nouvelles villes. Bien qu’à Paris, là où la mesure est en place depuis 2015, l’hémorragie annoncée n’ait pas eu lieu . Après des premiers mois difficiles et des mises en vente de petites surfaces anormalement élevées, la part des investisseurs dans la capitale a progressé de 8% entre 2015 et 2016 selon les données de Century 21.

Des taux toujours bas

Si les ressources des ménages resteront vraisemblablement stables, c’est donc cette année encore l’évolution des conditions de crédit qu’il faudra surveiller. « La clé du dynamisme actuel du marché, c’est avant tout les taux bas« , confirme Jean-François Buet. Pas de panique à l’horizon sur le sujet. En décembre, le taux moyen des crédits, hors rachats et toutes durées confondues, a légèrement
progressé, passant à 1,34% contre 1,31% le mois précédent, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. C’est la première augmentation constatée depuis la mi-2015. A l’époque, la plupart des experts du secteur estimaient que les taux avaient déjà atteint leur plancher naturel, avant que ceux-ci ne reculent finalement de près d’un point en un an. Cette année, on voit cependant mal comment les taux pourraient continuer à descendre. Le mouvement de hausse des taux semble enclenché.

« Ce qui est nouveau, c’est que dans les dernières grilles tarifaires des banques, les taux proposés montent de 0,10 à 0,35 point chez pratiquement toutes les banques et sur toutes les durées« , constate Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Cependant, « la hausse des taux est moins forte que ce que ne laissait présager l’augmentation des barèmes des banques« , nuance-t-il. « Les taux devraient continuer à monter, mais pas de plus de 0,5 point à moyen terme, sauf événement exceptionnel« , avance Philippe Taboret.

Pour un prêt de 200.000 euros sur 20 ans, un taux d’intérêt qui passe de 1,5 à 2% représente 45 euros par mois en plus de mensualité. « Pas de quoi désolvabiliser la demande« , résume Philippe Taboret. D’autant qu’au cours des quatre dernières années, une fois prises en compte l’évolution des prix et celle des taux, « les acheteurs ont gagné 30% de pouvoir d’achat immobilier« , indique
Philippe Taboret. Dans son bilan annuel, l’agence Laforêt arrive peu ou prou aux mêmes résultats : +26% de pouvoir d’achat entre 2012 et 2016.

« Nous sommes sur des conditions de crédits qui étaient inimaginables il y a encore quelques années. Cela a tenu le marché à bout de bras en 2015 et 2016« , rappelle Michel Mouillart. « La remontée qu’on observe depuis quelques semaines est particulièrement légère, surtout quand on a en tête les événements qui ont secoué les marchés obligataires dernièrement« , souligne-t-il. Par contre, une remontée des taux « se répercute d’abord sur les dossiers les moins bons« , note Philippe Taboret. Les ménages les plus modestes avec un faible apport, et qui étaient déjà à la limite de leur capacité d’endettement, pourraient ainsi devenir moins nombreux à accéder à la propriété.

L’impact de la présidentielle

En 2017, la principale incertitude pourrait finalement provenir moins des conditions de crédit que… de la politique. L’élection présidentielle et les élections législatives vont inévitablement charrier avec elles les propositions sur le logement plus ou moins loufoques de la part de candidats en mal de temps d’antenne. La situation se décantera par la suite en fonction des vainqueurs.
« Les six premiers mois de l’année seront dans le même rythme que la fin d’année 2016. En revanche, l’évolution du marché au 2e semestre dépendra des annonces politiques qui auront lieu après la présidentielle et les élections législatives« , anticipe Jean-François Buet.

Sur le marché du neuf, « avant les élections, il y a toujours un certain flottement dans les attributions de permis de construire. Or, le niveau des stocks de logements est proche de 9 mois, ce qui est très peu« , s’inquiète par ailleurs Ivain Le Roy Liberge, directeur général de Sully Promotion.

Des prix qui ne devraient pas flamber

Dans un tel contexte, à quoi peut-on s’attendre en matière de prix? Après une stabilisation en 2015, les prix dans l’ancien ont repris leur marche en avant. « En 2016, ils ont augmenté d’environ 2%. Pour 2017, on prévoit une hausse comprise entre 2 et 3%« , projette Jean-François Buet. « Il y a toutefois encore une grande disparité entre d’une part les grandes métropoles et le reste de la France, et d’autre part entre les biens de qualité et les autres« , prévient Jean-François Buet. « Les prix ont augmenté d’environ 3% en 2016. On devrait rester sur le même rythme de progression en 2017« , juge pour sa part Michel Mouillart. « Il y a des éléments qui ont joué en 2016 et qui ne joueront plus cette année. D’un côté, en 2016, la hausse moyenne des prix en France avait été freinée par le fait que, dans beaucoup de villes, le marché était encore à la peine. Pour les grandes villes de plus de 100.000 habitants, il a fallu attendre septembre-octobre pour que ça reparte partout. Ce ne sera plus le cas en 2017. D’un autre côté, on a constaté en 2016 le retour des propriétaires qui vendent pour racheter un bien derrière. Une partie de la hausse avait été alimentée par eux. Cela jouera moins désormais. Au final, ces deux éléments devraient s’équilibrer« , détaille Michel Mouillart.

La plupart des professionnels du secteur tablent sur des scénarios similaires. MeilleursAgents.com envisage une hausse limitée entre 0 et 3%. Les vendeurs, qui ont repris la main depuis l’automne, devront toutefois veiller à ne pas se montrer trop gourmands, au risque de bloquer le marché. « Les vendeurs, en fin d’année (2016), ont élevé leurs prétentions financières, ce qui a immédiatement
provoqué un rallongement des délais de vente et ralenti l’activité« , constate ainsi Century 21.

Le neuf en convalescence

« On devrait tourner autour de 378.000 mises en chantier en 2016 et aller vers les 400.000 cette année« , prévoit Michel Mouillart. La construction retrouve du souffle mais est encore loin de ses meilleures années. « Avant la crise, on tournait autour de 492.000 mises en chantier« , rappelle-t-il. « Nous étions descendu très bas ces dernières années. Cela va indéniablement mieux. Avec le Pinel, on a retrouvé des niveaux d’investisseurs proches de ceux qu’on constatait avant le dispositif Duflot« , confirme Ivain Le Roy Liberge. Le dispositif Pinel a été maintenu en l’état par le
gouvernement en 2017. Les investisseurs devraient donc être autant au rendez-vous qu’en 2016. « Quand un dispositif fiscal s’installe dans la durée, on sait par expérience qu’il est d’autant plus efficace« , assure Ivain Le Roy Liberge.

Outre les éventuelles difficultés liées à l’obtention des permis de construire à l’approche des élections (voir plus haut), un élément pourrait venir perturber le retour en forme du neuf : les prix. « Il y a une incertitude concernant les coûts des travaux. Après plusieurs années où ils ont comprimé leurs marges, les constructeurs pourraient être tentés d’augmenter les tarifs« , estime Ivain Le Roy Liberge. Comme dans l’ancien, une hausse des prix trop rapide, sauf si elle est compensée par une baisse des taux, pourrait alors enrayer la belle année qui s’annonce pour la pierre.

Source : www.challenges.fr

Pourquoi 2016 aura été une année exceptionnelle pour le marché immobilier

Pourquoi 2016 aura été une année exceptionnelle pour le marché immobilier
[03/01/2017 17:12]
Barbara Vacher

L’année écoulée devrait connaître un nouveau record de transactions réalisées dans la pierre française. Progression des prix modérée et taux d’intérêt planchers ont porté le grand retour des acquéreurs immobiliers en 2016. En témoignent les données du réseau d’agences Century 21, dont le volume d’activité est en hausse de 15 % par rapport à 2015.

Batterie de chiffres à l’appui, Century 21 est venu confirmer l’excellente santé du marché immobilier français en 2016 à l’occasion de son point de conjoncture annuel. Le réseau, qui compte quelque 820 agences en France, fait état d’un nombre de transactions en hausse de plus de 15 % en un an, qui laisse à parier que l’année 2016 devrait – tous circuits de vente confondus – « approcher sinon
dépasser le record atteint en 2011 où plus de 850 000 transactions dans l’ancien avaient été enregistrées en France« .

Les seniors achètent toujours plus

Dopé en grande partie par la baisse spectaculaire des taux d’intérêt, le marché enregistre en ce sens un nombre historique d’emprunts (l’acquisition est financée à plus de 80 % par le crédit immobilier), d’une durée moyenne avoisinant les 20 ans. Leur pouvoir d’achat immobilier en nette augmentation – il est aujourd’hui possible d’acquérir un bien de 200 000 euros pour 1 000 euros par mois sur 20 ans – les acheteurs ont afflué et n’ont pas hésité à s’endetter pour acheter des logements plus grands, de 84,4 mètres carrés en moyenne (contre 83,9 m2 en 2015).

Ils ont aussi concrétisé plus vite leur projet : à l’échelle nationale, le délai de vente, de 93 jours, s’est raccourci de 72 heures en un an. Si l’essentiel des transactions a été réalisé par les moins de 50 ans, la tranche d’âge des plus de soixante ans a vu sa part progresser de 4,3 %.

Pour Laurent Vimont, président de Century 21, « ce phénomène de fond, observé depuis 2013, est bien le signe que la pierre apparaît plus que jamais comme la valeur refuge par excellence« . Dans ce contexte, l’investissement locatif continue de progresser pour représenter 18,3 % des acquisitions en 2016.

Hausse générale des prix

Mesurée ces dernières semaines par les Notaires de France, cette bonne dynamique ravit d’autant plus les professionnels du secteur qu’elle s’accompagne d’une hausse générale des prix du mètre carré après quatre années de baisse consécutives. Chez Century 21, ils ont crû de 1,7 % en s’établissant à 2 522 euros le mètre carré en France (on est bien dans la moyenne relevée par les Notaires de France à fin septembre 2016, avec +2 % pour les maisons et +1,4 % pour les appartements).

Derrière ces données hexagonales, « trois marchés se distinguent en réalité« , précise Laurent Vimont. Paris, avec un prix moyen au mètre carré qui avoisine les 8 500 euros, poursuit sa gentrification ; l’Ile-de-France, dont les appartements se sont échangés en moyenne à 3 527 euros/m² et les maisons à 2 870 euros, a vu ses prix progresser plus raisonnablement (+1,4%).

En région parisienne, la Seine-Saint-Denis fait d’ailleurs figure d’exception, puisque c’est le seul département francilien qui a connu des prix en recul (-2,9 %), favorisant ainsi l’accession à la propriété avec une hausse spectaculaire du nombre de transactions (+24,3% chez Century 21) ; enfin, la province enregistre globalement une activité soutenue, avec, bien sûr, des tendances disparates
selon les régions, dont les deux extrêmes sont l’Aquitaine (+6,6 %, 2184 €/m²) et le Limousin (-8,3 %, 1 175 €/m²).

Malgré cet excellent cru 2016 et alors que les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont fini par remonter en décembre (1,34 % en moyenne hors assurances selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), les professionnels restent prudents dans leurs prévisions 2017.

Dans la lignée des Notaires de France, Century 21 envisage les prochains mois avec un optimisme mesuré : « Bien que les taux d’intérêt ne devraient pas remonter de façon spectaculaire, il est peu probable que les ventes progressent encore en 2017. Dans un contexte d’année électorale et au vu de l’accélération de la remontée des prix au 4e trimestre 2016, les délais de vente devraient à nouveau s’allonger et le nombre de transactions quelque peu ralentir. »

Source : votreargent.lexpress.fr

2016, année record pour l’immobilier

2016, année record pour l’immobilier
[21/12/2016]

Avec 838 000 ventes de logements anciens sur les 12 derniers mois (à fin septembre), l’immobilier connait un point haut.
Les chiffres des notaires font état d’une augmentation des prix de 2 % pour les maisons anciennes et de 1,1 % pour les appartements anciens.

Source : notaires.fr

Le marché immobilier vraiment dopé par la chute des taux d’intérêt ?

Le marché immobilier vraiment dopé par la chute des taux d’intérêt ?
[16/12/2016 14:54]
Étienne Nedjai

Pour Henri-Buzy Cazaux président de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)la corrélation entre le dynamisme du marché et le niveau des taux d’intérêt n’est pas établie.

Le 13 décembre 2016, à l’occasion de la 5e convention de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédit (Apic), Henri Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), est venu présenter une théorie plutôt iconoclaste de l’évolution du marché de l’immobilier.

Pour cet expert, ancien délégué général de la FNAIM, le dynamisme de l’activité ne dépendrait pas tant du niveau des taux d’intérêt que des prix : « J’observe que le marché de l’immobilier a redémarré quelque temps après que les taux ont commencé à atteindre des niveaux historiquement bas : la corrélation entre le redémarrage de l’activité il y a dix-huit mois et les taux n’est donc clairement pas établie« . Henri-Buzy Cazaux assure que la plus forte variable d’ajustement du marché reste la baisse des prix : amorcée en 2012, « elle coïncide avec l’augmentation des volumes d’achats« .

Hausse limitée des prix en 2017 ?

Il regrette que ce facteur ne soit pas plus mis en avant par les décideurs du secteur qui préfèrent largement communiquer sur des tendances haussières, face à une demande qui semble plus sensible « au son du canon qu’à celui du violon« . Et si le mètre carré s’est à nouveau vendu plus cher en 2016, le président de l’IMSI anticipe une hausse limitée des prix en 2017, estimant qu’une
augmentation trop importante des prix ferait fuir les potentiels acheteurs. Laquelle serait par ailleurs freinée par des droits de mutations trop élevés (entre 8 et 8,5 % du prix d’achat d’un bien). Pour dynamiser l’accès à la propriété, il préconise de les abaisser de un à deux points.

Source : votreargent.lexpress.fr

RGE = « Risque Général d’Enfumage » selon l’UFC-Que Choisir

RGE = « Risque Général d’Enfumage » selon l’UFC-Que Choisir
[07/12/2016 11:25]

ÉTUDE – Diagnostic calamiteux, prix déraisonnables, aucune montée en  compétence, approche trop corporatiste, contrôles aux abonnés absents… les griefs de l’UFC-Que Choisir envers les artisans et entreprises qualifiées RGE sont nombreux. Un an après la mise en place de la loi de Transition énergétique, l’association révèle les résultats édifiants d’une enquête de terrain.
L’UFC-Que Choisir est en colère : selon l’association indépendante de défense des consommateurs, la rénovation énergétique est en situation d’échec en France, elle évoque « un système bancal avec des défauts majeur« . En 2014 déjà, elle dressait un constat assez sévère. Elle récidive aujourd’hui en rendant publics les résultats d’une enquête de terrain menée au mois de septembre 2016, un an après l’entrée en vigueur de la loi de Transition énergétique.

Il apparaît que les professionnels ne sont pas réellement montés en compétence. « Les résultats sont calamiteux de fond en comble« , résume Jacques Blindauer, spécialiste de l’UFC-Que Choisir. Le diagnostic énergétique serait particulièrement mal établi par des professionnels « trop corporatistes« , qui n’adoptent pas d’approche globale de la question de la rénovation. Leurs préconisations, qui s’appuient sur ce diagnostic partiel, ne seraient pas davantage pertinentes. « Les auditeurs RGE ne font pas mieux que les artisans intervenants, ce qui est un comble !« , poursuit-il, dénonçant un manque de rigueur de la part de tous les acteurs. Les prix pratiqués seraient, quant à eux, déraisonnablement élevés, empêchant les consommateurs de réaliser des travaux plus importants. Quant aux pratiques commerciales, l’ensemble des devis était non conforme, omettant des détails importants, comme la qualification RGE, qui risque de priver des aides publiques, ou l’absence de la mention de l’assurance professionnelle…
L’association dénonce un défaut dans les formations, trop courtes et théoriques, ainsi qu’une absence de contrôles. Elle propose diverses mesures pour renverser la tendance.

Source : batiactu.com

Nouvelle baisse pour les taux des crédits immobiliers

Nouvelle baisse pour les taux des crédits immobiliers

[02/12/2016]
Décidément, les taux d’intérêt des crédits immobiliers n’en finissent plus de baisser ! Selon les derniers chiffres communiqués par l’observatoire Crédit Logement/CSA, ils étaient à 1,31% en moyenne en novembre, comme 1,33% le mois précédent. Les prêts pour l’accession à la propriété s’affichent quant à eux à 1,38% pour le neuf et 1,29% pour l’ancien. Les chiffres en détail.

Alors que les taux d’intérêts des crédits immobiliers atteignaient déjà « des niveaux inconnus jusqu’alors » en juillet dernier, ils ont encore chuté en novembre, s’établissant à 1,31% en moyenne. Les taux ne sont guère plus élevés pour les crédits liés à l’accession à la propriété dans le neuf, atteignant 1,38%, contre 1,29% dans l’ancien.

Le mouvement de baisse se poursuit donc, « en dépit des tensions qui affectent les marchés obligataires depuis la fin de l’été » qui avaient « laissé craindre une remontée rapide des taux des crédits immobiliers« , comme le relève l’observatoire. La « contagion » ne semble toutefois « pas rapide« .

Plusieurs causes pour justifier ces taux bas

« La révision des barèmes commerciaux des banques, donc l’intégration des nouvelles conditions de financement et de refinancement des crédits immobiliers, puis la diffusion de ces barèmes dans les réseaux ne sont guère instantanées« , note le rapport.

Dans le même temps, l’observatoire Crédit Logement/CSA rappelle que les variations des taux obligataires ne sont jamais totalement intégrées aux taux des crédits immobiliers. Pour autant, de nombreux professionnels du secteur ont d’ores et déjà annoncé que les taux de crédit devront rester particulièrement attractifs en 2017.

Source : batiweb.com

Immobilier neuf : construire son patrimoine en achetant du Pinel

Immobilier neuf : construire son patrimoine en achetant du Pinel

[01/12/2016 07h16]

Très prisé des trentenaires, le dispositif défiscalisant Pinel permet de se constituer un premier capital à bon compte. Encore faut-il sélectionner un bien facile à revendre… Le dispositif Pinel pour investir dans un logement neuf connaît un vif succès auprès des trentenaires.

Dans l’immobilier, il y a trois règles d’or : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Derrière cette boutade mille fois répétée, il y a une véritable sagesse qu’il faut prendre deux fois plus au sérieux lorsqu’on investit dans le neuf. Car la carotte défiscalisante, appelée loi Pinel, peut donner lieu à de véritables déconvenues.

Tout d’abord parce que le neuf se paie régulièrement 20 % plus cher que l’ancien, et que la revente, dix ou quinze ans plus tard, se fait aux prix de l’ancien. On n’est donc pas toujours certain de récupérer sa mise à la sortie. Ensuite parce que les acquéreurs en loi Pinel sont souvent jeunes, et que l’horizon de leur investissement est donc à moyen terme. « Très souvent, ce sont des
primo-investisseurs, affirme Christian Musset, président de Cogedim Vente. La grande majorité a la trentaine, mais n’a pas les moyens d’acquérir sa résidence principale tout de suite : l’investissement en loi Pinel les force à épargner et à se constituer un capital, financé essentiellement par les loyers et la réduction fiscale. » Surtout si cet achat doit servir à un futur apport, il faut vraiment savoir où on met les pieds

Zones tendues

« Il faut privilégier les zones très tendues. Avec un petit budget inférieur à 200 000 euros, la première couronne de Paris est inaccessible, mais certaines communes du Vald’Oise, comme Bezons, Cergy ou Argenteuil, ont une forte demande locative« , affirme Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Un 2-pièces de 40 mètres carrés à deux minutes de la gare de Cergy Saint-Christophe
se vend 178 600 euros. « Il faut aussi regarder attentivement les futures gares du Grand Paris, il y a de bonnes opportunités à Massy ou Rosny-sous- Bois« , poursuit-il.

Quant à la première couronne, la demande locative est forte également, mais les prix dépassent souvent les 5 500 euros du mètre carré, plafond au-delà duquel la réduction fiscale ne s’exerce plus. « Certains clients préfèrent payer 6 000 ou 6 500 euros du mètre carré, même s’ils ne profitent pas de l’abattement fiscal sur la totalité de leur investissement, pour acheter un bien dans une commune
sur laquelle ils sont confiants, comme Asnières », nuance Thibault Colonne, responsable de la commercialisation de biens neufs en région parisienne à Sergic. Hors Ile-de-France, il est préférable de prospecter dans les grandes agglomérations très dynamiques et leur première couronne, comme Bordeaux, Nantes, Lyon ou encore Lille. Mais, alerte Franck Vignaud, « dans la capitale du Nord, le loyer de marché est parfois inférieur aux plafonds de loyer fixés par la loi Pinel« .

Attention au plafonnement

Une fois le bien choisi, il faut s’engager à le mettre en location, pendant un minimum de six ans, auprès d’une personne ou d’un ménage à revenus plafonnés. Cet engagement est renouvelable pour deux fois trois ans. En contrepartie, tant que durera cette location, la réduction d’impôts est de 2 % par an du montant du bien pendant les six ou neuf premières années, puis 1 % de la dixième à la douzième année.

La réduction ne s’applique que dans la limite de 300 000 euros d’achat et d’un prix au mètre carré de 5 500 euros au maximum. Attention, le dispositif Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales : en les cumulant, la réduction d’impôts obtenue ne peut dépasser les 10 000 euros par an et par foyer. A manier avec précaution, donc, pour ceux qui utilisent déjà largement ces niches
avec, par exemple, un salarié à domicile…

Source : challenges.fr

Prix de l’immobilier à Paris : vers une hausse record en 2017 ?

Prix de l’immobilier à Paris : vers une hausse record en 2017 ?
[24/11/2016 17:26]
Barbara Vacher

C’est une progression à deux chiffres pour les volumes de ventes de logements anciens en région parisienne ces derniers mois. Les taux d’intérêts planchers ont renouvelé l’appétence des acquéreurs au troisième trimestre 2016. Mais devant la faiblesse de l’offre, les premières hausses de prix, modérées en début d’année, se sont déjà accentuées. Cette tendance haussière va-t-elle perdurer en 2017 ?

Le marché de l’immobilier neuf se porte bien, notait la Fédération des promoteurs immobiliers la semaine dernière. Celui du logement ancien aussi : la Chambre des Notaires de Paris Ile-de-France vient de publier les chiffres du marché résidentiel ancien en région parisienne au troisième trimestre 2016 avec des indicateurs qui sont tous globalement au vert.

Revigorée par des taux d’intérêt historiquement bas, la demande est là : le nombre de transactions connaît une hausse de 11 % par rapport à la même période en 2015, avec 48 790 ventes signées à l’échelle de la région (100 000 ventes enregistrées sur douze mois glissants).

Dans Paris, 10 000 ventes ont été signées entre les mois de juillet et septembre 2016, le marché retrouvant ainsi le niveau moyen d’un troisième trimestre de la période 1999-2007. En petite couronne, la tendance est aussi positive : les volumes de ventes croissent de 13 % sur cette même période, ceux des maisons de 18 %. En grande couronne, la demande est également de retour : +5 % pour les appartements, et +13 % pour les maisons.

Cette petite parenthèse enchantée pourrait-elle cependant prendre fin en 2017 pour les acheteurs parisiens ? Entre des taux d’emprunt planchers (« tombés » en octobre à 1,50 % en moyenne pour un crédit d’une durée de 20 ans)* et une hausse contenue des prix, le marché du logement ancien en Ile-de-France devrait poursuivre dans cette lancée dynamique jusqu’à la fin de l’année 2016, estime la Chambre des Notaires de Paris Ile-de-France. Pour autant, les paramètres pourraient bientôt changer et un retournement de la courbe en 2017 – même léger – n’est donc pas à exclure.

Des prix record à Paris prévus en janvier

En effet, le retour de la demande a déjà ravivé les tensions sur les prix, d’abord à Paris, puis dans le reste de la région. Au 3e trimestre, les prix des appartements se sont accrus de 2,6 % en Ile-de-France en un an, avec +3,6 % dans Paris (8 300 €/m2), 2,2 % en petite couronne (4 380 €/m2) et 1,1 % en grande couronne ! Ceux des maisons affichent + 1,2 % à l’échelle régionale.

La Chambre des Notaires de Paris Ile-de-France estime, d’après ses indicateurs sur les avant-contrats, que la hausse devrait atteindre 6 % en janvier 2017 à Paris, avec un prix médian au mètre carré record de 8 490 euros ! Les appartements anciens pourraient également connaître une inflation de 4,5 % en petite couronne et de 3,2 % en grande couronne.

Au vu de ces estimations, les acheteurs potentiels auraient-ils intérêt à accélérer leurs projets ? La question se pose dans la mesure où, loin d’être générales, les premières hausses des taux d’intérêt ont été constatées chez quelques établissements bancaires. Elles laissent donc présager des perspectives un peu moins favorables côté emprunteurs. Quant à savoir si cette remontée des taux pourrait quelque peu freiner la dynamique de la demande à l’horizon 2017, les Notaires (comme la plupart des courtiers d’ailleurs) restent optimistes : Ils considèrent que ces hausses légères sont pour l’instant sans effet sur la demande, et qu’elles ne devraient pas en avoir non plus au prochain trimestre.

Source : votreargent.lexpress.fr

La hausse des ventes continue pour les logements neufs !

La hausse des ventes continue pour les logements neufs !
[18/11/1016]

Pour le huitième trimestre consécutif, les promoteurs immobiliers ont de quoi garder le sourire ! En effet, les ventes de logements neufs poursuivent leur hausse entre juillet et septembre 2016, symbole d’un dynamisme qui ne cesse de se confirmer. Pour preuve, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) fait état d’une progression des transactions de 25,1% sur l’année, portant à 31 824 le nombre de logements réservés. Des résultats rendus possibles grâce aux taux particulièrement bas et aux aides de l’État.

Encore une bonne nouvelle pour les promoteurs immobiliers ! Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les ventes de biens neufs sont en augmentation pour le huitième trimestre consécutif. Elles réalisent ainsi une progression de 25,2% sur l’année (31 824 réservations). À lui seul, le premier semestre enregistrait déjà une progression de 22,7%.

Dans le détail, « tous les segments du marché contribuent à cette dynamique » selon la FPI : les ventes au détail progressent ainsi de 27,6%, les ventes en bloc de 13,8% et celles en résidences services de 25%.

Un climat propice à l’achat
Il faut dire que cette nouvelle évolution de l’activité commerciale ne doit rien au hasard ! En effet, les taux de crédit immobilier étant particulièrement bas, le contexte se veut très favorable pour accéder à la propriété sur du neuf.

Autre boost notable : « l’annonce du maintien du PTZ et des aides à l’investissement locatif pour 2017 dès le mois d’avril, a donné au marché une visibilité suffisante pour éviter tout effet de « stop and go » à court terme« , explique la FPI, qui mise sur une tendance à la hausse jusqu’à 2017.

Seule ombre au tableau : l’organisme note malgré tout que certaines agglomérations ne disposent pas de logements neufs suffisamment nombreux pour répondre à la totalité de la demande des acquéreurs. Un problème que la FPI impute au rythme des lancements de nouveaux projets, jugé trop lent.

Source : batiweb.com

Les taux de crédit immobilier vont-ils remonter d’ici la fin de l’année ?

Les taux de crédit immobilier vont-ils remonter d’ici la fin de l’année ?
[16/11/2016 16:25]
Barbara Vacher

L’envolée des taux d’emprunt d’État américains et européens pourrait entraîner une remontée des taux de crédit immobilier plus rapide que prévue. C’est en tout cas ce qu’anticipent certains courtiers qui prévoient une hausse dès le mois de décembre. Mais tous ne sont pas de cet avis.

La plupart des professionnels n’attendaient pas de hausse des taux de crédit immobilier avant 2017. Mais c’était sans compter avec l’élection de Donald Trump à la présidence américaine. Une surprise qui s’est accompagnée d’un envol des taux d’emprunt américains, emportant avec lui les taux européens, notamment français. Celui de l’OAT (Obligations assimilables au Trésor) 10 ans, qui sert de référence aux banques françaises pour déterminer l’évolution de leurs taux de crédit immobilier, est ainsi passé en quelques semaines de 0,11 % (au 29/09) à 0,72 % (au 15/11), avec un pic à 0,83 % le 14 novembre. Dans ce contexte, les emprunts immobiliers pourraient donc coûter plus cher d’ici le mois de décembre, selon certains courtiers.

Une remontée en douceur ?

« Les taux d’emprunt d’État sont revenus à leur niveau de début d’année, au moment où ceux du crédit immobilier étaient à 2,45 % en moyenne sur 20 ans contre 1,5 % actuellement. Si les taux de référence se maintiennent à ce niveau-là, il est indéniable que les banques remonteront leurs taux« , assure ainsi Sandrine Allonier, responsable des relations banques de VousFinancer.

Les premières augmentations pourraient être pratiquées dès le mois de décembre […] mais « sans que le mouvement soit brutal« , complète Jérôme Robin, président de Vousfinancer. Car « tant que la Banque centrale européenne ne remonte pas ses taux de refinancement proches de zéro et ses taux de dépôt toujours négatifs, les banques restent incitées à prêter« .

Dans ce contexte, et alors qu’elles se sont fixées des objectifs 2017 équivalents à ceux de 2016, « elles devraient avoir la volonté, mais également la capacité, de maintenir des taux de crédit attractifs encore quelques mois« , explique-t-il.

Accélération de l’activité ?

Cafpi prévoit également une progression, qu’il évalue pour sa part à +0,5 % d’ici la fin de l’année, « sans incidences fortes sur le marché« . Toutefois, « cette hausse ne sera pas suffisamment importante pour désolvabiliser les emprunteurs, d’autant que les prix devraient, eux, rester raisonnables« , estime le courtier. « Il se pourrait même qu’elle incite les acheteurs à accélérer leurs projets immobiliers« , prédit Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Chez MeilleurTaux et Empruntis, en revanche, les prévisions sont plus modérées. « Si les taux remontaient, la hausse serait de toute façon très légère, dans la mesure où les banques se financent sur les taux courts (Euribor) et conservent donc des marges confortables« , estime Maël Bernier, directrice de la communication de MeilleurTaux, qui continue de parier sur une stabilisation.

Au regard de l’engorgement que les établissements bancaires connaissent aujourd’hui en matière de dossiers d’emprunt immobilier, MeilleurTaux considère que les banques n’ont pas d’intérêt à créer un vent de panique en augmentant leurs taux, ni à casser la bonne dynamique du marché immobilier actuelle qui leur permet de conquérir de nouveaux clients. « Tout dépendra donc du maintien ou non des taux OAT à ces niveaux et des objectifs 2017 des établissements bancaires« , précise Maël Bernier.

Rien ne bouge pour l’instant

L’analyse est sensiblement la même chez Empruntis, où l’on prévoit un relèvement bénin de 0,10 % en décembre. « Nous nous trouvons aujourd’hui à un palier : la hausse de l’OAT sur ces quinze derniers jours pourrait présager d’une remontée des taux sur la fin d’année, mais les directions commerciales des banques pourraient souhaiter maintenir leur politique de taux pour conserver leur positionnement sur le marché et ne pas mettre de coup de frein à la conquête, alors qu’elles préparent la production du premier trimestre 2017« , explique Cécile Roquelaure, directrice communication et études d’Empruntis.

A ce jour, aucun mouvement des établissements bancaires n’est constaté par les courtiers. Bref. Stabilisation ou légère hausse, il n’est pas encore l’heure de paniquer.

Source : votreargent.lexpress.fr

Immobilier: ça redémarre, pied au plancher

Immobilier: ça redémarre, pied au plancher

[11/11/2016 09h31]

Dans l’ancien comme dans le neuf, l’année 2016 devrait s’achever sur des performances exceptionnelles. La France construit, et les Français achètent. Les ménages sont stimulés par des taux de crédit au plus bas et des prix redevenus accessibles. Tout le monde, ou presque, en profite.

Immobilier: un redémarrage pied au plancher

Dans l’ancien comme dans le neuf, l’année 2016 devrait s’achever sur des performances exceptionnelles. La France construit, et les Français achètent. Les ménages sont stimulés par des taux de crédit au plus bas et des prix redevenus accessibles. Tout le monde, ou presque, en profite.

Les spécialistes des bureaux l’appellent le Crane Index, l’indice des grues. En Ile-de-France, celui-ci atteint un record, avec 120 chantiers en cours. Mais pour les logements, cet indice n’existe pas, et c’est bien dommage, car il atteindrait sans doute également un record. Les Franciliens et les habitants des grandes villes n’ont qu’à lever les yeux pour constater que les grues sont là et que la France s’est remise à construire. « On fera sans doute autour de 125.000 logements neufs en 2016: des années comme celle-là, j’ai dû en connaître trois en vingt ans« , confirme François Bertière, PDG de Bouygues Immobilier.

L’immobilier ancien aussi est en plein boom. « 2016 sera une belle année« , prévoit Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. Les ventes de son enseigne sont en hausse de 16 % depuis janvier : « Le volume des transactions approchera les 830.000 dans l’ancien« , prédit-il. Ses concurrents voient aussi leur activité s’envoler, et leurs délais de vente fondre. Dans le réseau Century
21, le temps moyen pour transformer une annonce en vente est passé de 95 à 90 jours. Et dans la capitale, il est courant de vendre en moins de deux mois ce qu’on vendait en trois ou quatre en 2013, au creux du marché, quand les transactions dans l’ancien étaient tombées à 650.000 et les ventes d’appartements neufs à 74.000!

Confiance retrouvée

Plusieurs raisons expliquent ce retour d’affection des Français pour la pierre. D’abord, comme le dit François Hollande, « ça va mieux« ! Le chômage a ralenti sa progression et le moral des ménages est reparti à la hausse. En trois ans, l’indice mesuré par l’Insee est passé, malgré quelques soubresauts, de 80 à 97, son plus haut depuis 2008. Or la croissance des achats immobiliers des ménages
est directement liée à cette confiance. Aujourd’hui, tous les Français veulent acheter: « 90 % des moins de 30 ans veulent devenir propriétaires« , explique Bernard Cadeau, président du réseau Orpi.
Et plus de 50% des quadras ont l’intention de le faire. Pour habiter ou… investir. Les investisseurs sont ainsi passés de 14 à 20% des transactions dans l’ancien. A Nexity, dans le neuf, « ils représentent désormais 45% des ventes« , explique Alain Dinin, PDG du groupe, et leurs achats sont en hausse de 35%.

Cette envie d’acheter est aussi dictée par deux éléments essentiels: les prix, qui restent raisonnables, et les taux de crédit, au plus bas. Les prix sont tout juste revenus à leur niveau de 2011: aujourd’hui, confirme le président de la Fnaim, Jean-François Buet, « dans une ville moyenne comme Dijon, que je connais bien, les prix n’ont pas progressé et j’ai vu un locataire d’un 93 m² qui a pu acheter son appartement pour lequel il remboursera 580 euros, c’est-à-dire moins que les 600 euros qu’il payait en loyer, charges comprises« .

Dans le neuf aussi, l’heure est au juste prix. « Les promoteurs qui sont trop gourmands n’arrivent pas à vendre, reconnaît Laurent Dumas, PDG d’Emerige. Mais à Pantin, nous avons vendu en 48 heures 100% de notre programme du quai de l’Aisne: son prix, de 5.300 euros le m², avait été négocié avec la commune« . Un rythme de vente soutenu, auquel les promoteurs ont du mal à répondre. « Les permis de construire ne suivent pas les ventes. La pénurie est en train de s’organiser…« , prévient Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad. Christian Terrassoux, président de Pitch et des promoteurs d’Ile-de-France, confirme: « Sur la région parisienne, notre offre de logements disponibles à l’achat a baissé de 8% sur un an. »

Côté taux, les voyants sont aussi au vert: jamais le crédit n’a été aussi intéressant. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les Français empruntaient en moyenne à 1,48%, en août dernier. Depuis, les taux ont encore baissé, comme l’a constaté Arthur Veggiotti. Ce directeur de l’informatique d’une PME vient d’acheter à Issy-les-Moulineaux, dans les Hauts-de-Seine. Et pour cela, il a décroché un taux à tout juste 1%, pour un crédit à quinze ans, auprès de BNP Paribas. Il faut dire que son salaire, déjà confortable, vient d’être augmenté et qu’il arrive avec… 55% d’apport personnel grâce à la vente de son appartement parisien. Un montant qui n’a rien d’inhabituel en proche couronne parisienne, où les acheteurs en sont plutôt à leur deuxième ou troisième opération immobilière.

Pouvoir d’achat augmenté

Ces taux au ras du plancher permettent à davantage de Français d’accéder à la propriété: il y a huit ans, il fallait gagner, compte tenu des mensualités à rembourser, 4.000 euros net par mois pour décrocher un prêt de 200.000 euros. En 2013, il fallait encore gagner 3.500 euros. Aujourd’hui, explique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, « 2.900 euros par mois suffisent pour emprunter ces 200.000 euros, qui correspondent grosso modo au prix moyen d’un logement en France« . C’est d’autant plus efficace quand cette baisse des taux s’accompagne d’une baisse des prix, comme c’est le cas dans plusieurs villes de province.

Illustration avec le pouvoir d’achat immobilier, autrement dit le nombre de mètres carrés qu’il est possible d’acheter dans une ville donnée, pour un remboursement de 1.000 euros sur vingt ans. A Lille, en deux ans, ce pouvoir d’achat immobilier a fait un bond considérable, passant de 64 à 78 mètres carrés, grâce notamment à la baisse des prix. A Montpellier, il a lui aussi fortement augmenté, passant de 69 mètres carrés, à 79 mètres carrés. Mais là, c’est l’effet combiné de la stabilité des prix et d’une chute brutale du taux des crédits (passé de 2,65 à 1,2%) qui a joué.

Attention, cependant, à l’effet « parenthèse enchantée« : le marché a aussi ses limites et ses dangers. Les taux ne seront pas toujours aussi bas. Et certaines banques ont commencé à réajuster leur grille. Parce qu’elles ont fait le plein de nouveaux clients: elles comptent distribuer cette année près de 200 milliards de prêts, chiffre proche du record de l’an dernier. Mais également parce que
les établissements restent très sélectifs et continuent de ne « prêter qu’aux riches« , comme le rappelle Yann Jehanno, directeur du réseau d’agences Laforêt. Autrement dit aux salariés en CDI.

Sélection resserrée

« Mais quid des indépendants, des slashers – ces pluriactifs qui cumulent plusieurs emplois -, des CDD, des intérimaires? Ils sont quelques millions, tous créateurs de richesse, qui sont pourtant considérés comme insolvables« , interroge Bernard Cadeau, PDG du réseau d’agences Orpi. « La baisse des taux a resolvabilisé les emprunteurs, c’est vrai, mais uniquement ceux qui pouvaient déjà acheter« , résume Sandrine Allonier, du courtier Vous financer.com.

« Le modèle français du crédit repose sur la capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt dans la durée. Les banques préfèrent donc tout naturellement les profils stables« , se défend Bruno Deletré, directeur général du Crédit foncier, seule banque à vraiment proposer des solutions pour ces emprunteurs hors norme (et à accepter d’aborder cette question). Ces profilages très restrictifs sont
intenables à long terme: en 2015, 87% des embauches étaient des CDD. Davantage encore pour les jeunes, une population cruciale pour les banques. « Pour le moment, nous n’avons pas de problème pour vendre« , reconnaît avec franchise Stéphane Theuriau, président du promoteur Cogedim. « Mais à terme, ne pas avoir de solution pour nos clients atypiques mais solvables finira par poser problème. »

Source : challenges.fr

Immobilier : où investir à Paris ?

Immobilier : où investir à Paris ?

[03/11/2016 09:49]
A Paris, le prix médian du mètre carré des appartements anciens vendus s’élève à 8100 euros. Il a augmenté de 2,6 % en un an. Photo : Toits d’immeubles parisiens, depuis le palais de la Porte Dorée à Paris.

Un marché requinqué à Paris ! La baisse des taux d’intérêts, mais également la certitude de trouver rapidement preneur pour leur bien précédent, poussent les acquéreurs à acheter, et vite. Stabilité remarquée : celle des disparités, très fortes, entre les arrondissements. L’amour des investisseurs internationaux pour le cœur de Paris, lui, ne se dément pas.

C’est reparti ! Après une année 2015 en demi-teinte avec des candidats à la propriété relativement attentistes, 2016 a été marquée par un rebond de la demande à Paris intra-muros. « Depuis le début de l’année, on assiste à un changement de mentalité des acquéreurs. Aujourd’hui, ils veulent vraiment acheter, et vite, qui plus est« , indique Mathias Ramsbott, responsable du département vente de l’agence Lodgis.

Un regain de confiance qu’explique en partie le niveau historiquement bas des taux d’intérêts, mais pas uniquement « La fluidité retrouvée du marché parisien pousse les secundo-accédants à débloquer les projets immobiliers qu’ils avaient mis en attente depuis plusieurs années. Alors qu’il y a encore quelques mois, ils conditionnaient l’achat d’un nouveau bien à la vente préalable de leur ancien
logement, ils n’hésitent plus dorénavant à acheter avant de vendre car ils savent qu’ils trouveront un acquéreur rapidement« , analyse Thierry Delesalle, notaire à Paris. Résultat : un nombre de transactions en nette hausse dans la capitale au cours de l’année écoulée (+ 13 % en un an à la fin de juin 2016, selon la Chambre des Notaires de Paris).

Fortes disparités entre les arrondissements

Dans ce marché désormais clairement vendeur, la phase de recul des prix semble donc terminée. « Face à cette reprise de la demande, le risque est grand de voir les vendeurs tentés de réviser leurs prétentions à la hausse dans les prochains mois« , prévient Didier Camandona, président de la Fnaim du Grand Paris. Un phénomène qui s’observe d’ailleurs depuis janvier. Selon les notaires, le prix
médian parisien a ainsi augmenté de 1,1 % entre le premier et le deuxième trimestre 2016, dépassant le seuil de 8 000 €/m2 (+ 2,6 % en un an).

Pour autant, de fortes disparités tarifaires persistent entre les arrondissements de la capitale. « L’écart enregistré entre les arrondissements les plus chers et les moins chers tend à se creuser dans le contexte actuel de remontée des prix« , précise Thierry Delesalle. Alors que le mètre carré atteint 14 460 euros à Saint-Germain-des-Prés, dans le VIe arrondissement, il ne s’élève qu’à 6 140 euros à Pont-de-Flandres, dans le XIXe. Les quartiers dont les prix sont les plus élevés enregistrent également les plus fortes amplitudes. C’est eux qui, en période de baisse, accusent la chute la plus importante, et inversement, connaissent la plus forte augmentation en période faste. Sept arrondissements ont ainsi vu, au cours du premier semestre 2016, leur prix médian franchir la barre des
10 000 €/m2 (Ier , IIIe , IVe , Ve , VIe , VIIe et VIIIe ).

Les investisseurs internationaux mordus du cœur de Paris

Malgré des acquéreurs de plus en plus exigeants (vue, lumière, étage, proximité transports, état…), le cœur de Paris, toujours particulièrement prisé, joue en effet de ses adresses pour faire grimper les prix. D’autant que dans ces secteurs, la concurrence entre acheteurs est particulièrement rude. « Les particuliers en quête de leur résidence principale sont confrontés à une clientèle d’investisseurs souvent internationale. Ce qui contribue à tirer les prix vers le haut, surtout pour les petites surfaces », souligne Mathias Ramsbott. Exemple, rue de Lille, dans le VIIe arrondissement, un studio de 22,5 mètres carrés, au troisième étage sans ascenseur et à rafraîchir, a changé de main pour 280 000 euros. Soit plus de 12 400 €/m². Ou encore, dans le IVe arrondissement, rue du Bourg-Tibourg, un studio de 21 mètres carrés, au premier étage, s’est vendu 260 000 euros. L’est parisien, secteur encore le plus abordable

Pour trouver des tarifs plus accessibles, direction les arrondissements un peu plus excentrés. Avec, parfois, quelques surprises… Si le XVIe s’affiche autour des 8 700 €/m² , c’est l’un des trois arrondissements (avec le IIe et le Xe ) à avoir vu ses prix baisser durant l’année écoulée (- 1,1 %, selon les notaires). Un 26 mètres carrés au deuxième étage d’un immeuble des années 30 du côté
d’Exelmans s’est ainsi négocié 225 000 euros.

Mais la palme des secteurs les plus raisonnables pour Paris revient encore et toujours à ceux de l’est. Malgré des hausses récentes et parfois quelques pointes de prix pour des produits en dernier étage. A l’image de ce studio de 31 mètres carrés avec balcon à côté de la mairie du XIe , qui a atteint 312 000 euros (plus de 10 000 €/m²), ou plus au nord, vers la mairie du XXe, au métro
Gambetta, un 48 mètres carrés au cinquième et dernier étage avec balcon et parking, dans une résidence des années 80, a, quant à lui, été cédé pour 395 000 euros (8 229 €/m²). Il reste possible de dénicher des biens autour des 8 000 €/m2 , selon les chiffres de la Chambre des Notaires de Paris (7 690 euros pour le XIIe , 8 180 euros pour le XIe ). Voire en dessous des 7 000 €/m² (6 830 euros
pour le XXe , 6 560 euros pour le XIXe ). Pour preuve, alors que dans le XIIe , avenue Daumesnil, face à la Coulée verte et proche du métro Montgallet, un F2 de 30 mètres carrés au quatrième étage sans ascenseur a trouvé preneur pour 232 000 euros (7 733 €/m² ), un 50 mètres carrés dans le XIXe , métro Crimée avec ascenseur, vue sur jardin et parking, est parti à 310 000 euros (6 200 €/m² ).

Hausse des transactions en Seine-Saint-Denis

« En première couronne, le marché retrouve aussi des couleurs, avec un volume de transactions proche de celui observé avant la crise de 2007« ,note Didier Camandona. Notamment en Seine-Saint-Denis qui a enregistré en un an, entre la fin de juin 2015 et la même période en 2016, une hausse de 26 % du nombre d’appartements vendus, d’après les derniers chiffres des notaires. Suivi de près par le Val-de-Marne (+ 20 %), puis des Hauts-de-Seine, où l’augmentation est plus modérée (+ 7 %).

En cause ? L’arrivée, dans ces trois départements, aux portes de la capitale, d’une clientèle désireuse d’acheter mais confrontée à la hausse des prix parisiens. « Ce sursaut d’intérêt se traduit, côté prix, par une petite reprise« ,observe Didier Camandona.

Certes, encore légère (+ 1 % sur l’ensemble de la petite couronne), cette tendance devrait se poursuivre dans les prochains mois. Plus particulièrement dans les quartiers situés à proximité d’une station de métro. Exemple, à Bagnolet, en Seine-Saint-Denis, où les tarifs des appartements ont grimpé de près de 10 % en un an.

A quelques encablures de la station Gallieni, avenue Gambetta, un 42 mètres carrés en très bon état, dans une résidence des années 80, avec chauffage collectif, balcon et parking, s’est vendu 195000 euros, soit 4 642 €/m². Même constat à l’ouest de Paris, par exemple à Puteaux (Hauts-de-Seine) où, avec un prix médian de 4 480 €/m², les appartements ont essuyé une majoration de 3,4 % en un an. Boulevard Richard-Wallace, à quelques minutes à pied de la gare, un F4 en duplex de 75 m² dans un immeuble des années 30 a ainsi été cédé 510 000 euros.

Nos conseils aux investisseurs

La réaction ne s’est pas fait attendre ! Un peu plus d’un an après l’encadrement des loyers parisiens, les investisseurs boudent un peu la capitale. « Face à des rendements en baisse, une partie des acquéreurs ont reporté leur achat sur la petite couronne où ils peuvent encore fixer librement le montant de leur loyer« , constate Didier Camandona, président de la Fnaim du Grand Paris. Quant aux autres, convaincus que Paris reste une valeur refuge « qui se vendra toujours plus cher que le reste de l’Hexagone, ils privilégient l’emplacement« , souligne Thierry Delesalle, notaire à Paris.

Les investisseurs tentés par la location saisonnière se focalisent sur les arrondissements centraux, ceux qui préfèrent la location traditionnelle jouent la carte des arrondissements périphériques.
« Ces secteurs, comme le IXe , le Xe , le XXe ou le XVe, offrent de meilleures rentabilités car ils sont moins chers à l’achat« , explique Mathias Ramsbott, responsable de l’agence Lodgis. Dans le Xe, par exemple, un F2 de 47 m² près de la station de métro Jacques-Bonsergent a trouvé preneur pour 312 000 euros. En respectant le plafonnement des loyers, il pourra se louer 1 287 euros. Soit une
rentabilité brute de l’ordre de 4,95 %. Pour améliorer encore le rendement, mieux vaut opter pour la location meublée. Certes, également encadré, le montant du plafond de loyer est cependant environ
10 % plus élevé que celui de la location vide.
Source : votreargent.lexpress.fr

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