Statistiques avril 2016

Prix médian des maisons à Ancenis en avril 2016 (hors frais d’agence et de notaire) et évolution des prix sur un an
Source : La Vie Immo

Prix moyen du m² à Ancenis en avril 2016 (immobilier maisons et appartements)
Source : Le Particulier

Évolution du prix de l’immobilier, au m², à Ancenis en avril 2016 par Seloger
Source : Se loger

90 % des décrets de la loi Alur promulgués d’ici la fin de l’été

Sur les 75 mesures qui nécessitaient un texte d’application, 48 décrets ont été publiés et 20 autres sont « en cours de préparation ou d’adoption », a affirmé la ministre du Logement et de l’Habitat durable, Emmanuelle Cosse, à l’occasion d’un point presse ce mercredi, en présence des parlementaires rapporteurs de la loi Alur. Malgré un recul sur deux mesures emblématiques, 90 % des décrets seront promulgués d’ici la fin de l’été. Retour sur les principales mesures du texte.

Vivement critiquée, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) poursuit son parcours réglementaire, deux ans après son adoption.

Sur les 75 mesures de ce « texte dense » qui nécessitaient un texte d’application, 48 décrets ont été publiés et 20 autres sont  » n cours de préparation ou d’adoption », a rappelé mercredi la ministre lors d’une conférence de presse.

« D’ici la fin de l’été nous en serons à 90% » de décrets promulgués, a ajouté Emmanuelle Cosse, appelant à une « véritable appropriation du texte par les acteurs du logement ».

La GUL retoquée

La loi Alur du 24 mars 2014 a suscité des « critiques inutilement alarmistes d’un certain nombre d’acteurs qui ont pesé, d’ailleurs », a rappelé Daniel Goldberg, co-rapporteur de la loi à l’Assemblée nationale avec Audrey Linkenheld, elle aussi députée PS.

La loi a notamment été amputée de deux mesures emblématiques portées par une autre écologiste, Cécile Duflot, ministre du Logement jusqu’à son départ tonitruant du gouvernement il y a 2 ans.

La première, la Garantie universelle des loyers (GUL), a été retoquée pour des raisons financières. Le gouvernement lui a préféré une autre mesure, la garantie locative Visale, « plus opérationnelle », selon Mme Cosse, et ciblée sur « les ménages qui en ont réellement besoin : salariés précaires et jeunes ménages » notamment.

L’encadrement des loyers limité

L’autre mesure-phare, l’encadrement des loyers, devait être appliquée à 28 agglomérations en zone tendue. Finalement, elle se cantonne actuellement à Paris, où elle est effective depuis le 1er août, et aux communes volontaires.
Le dispositif, qui nécessite une « remontée des données importante et sérieuse », pourra être effectif à Lille « à la fin de l’année 2016 », a assuré la ministre.

« D’autres territoires sont aujourd’hui intéressés par le dispositif », a-t-elle affirmé, tels que Grenoble qui toutefois « débute à peine » un travail d’observation des loyers « d’un an et demi », ou les communes de « l’agglomération parisienne, où le débat est réel ».

Une « trentaine de territoires » ont déjà mis en place leur Observatoire local, même si cela ne signifie pas qu’ils opteront pour l’encadrement.

Renforcement des contrôles des agents immobiliers

Sur le plan des relations entre propriétaires et locataires, la loi Alur a créé un contrat-type de location, une liste des documents exigibles. Elle a aussi encadré les honoraires perçus auprès des locataires par les agents immobiliers.

Deux jours après la publication d’une enquête de l’UFC-Que choisir pointant certaines pratiques illégales d’agents immobiliers, la ministre a affirmé que même si « 90% d’entre eux respectent la loi, nous serons fatalement amenés à renforcer les contrôles ».
Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), un Code de déontologie et une obligation de formation des professionnels ont aussi vu le jour, mais le décret – en cours de rédaction par la Chancellerie – créant une commission de contrôle est encore attendu.

La loi Alur a aussi innové sur l’aménagement du territoire avec la création du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) et en créant les Opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod).

Elle a permis en outre de « mettre fin à une gestion au thermomètre » de l’hébergement d’urgence « en passant de 80 000 places pérennes en 2012, à plus de 110 000, sur toute la France », fait valoir la ministre.

Certaines dispositions de la loi Alur ont eu une application immédiate, telles que l’interdiction pour les marchands de sommeil d’acheter des lots de copropriété.

C.T (avec AFP)
Source : batiweb.com

Une ordonnance pour accélérer l’obtention des permis de construire

Emmanuelle Cosse, ministre du logement, a présenté ce jeudi en conseil des ministres, une ordonnance visant à accélérer les procédés de délivrance des permis de construire. Le texte s’inscrit dans le chantier de simplification des procédures administratives entrepris par le Gouvernement pour faciliter la vie des entreprises.

Jeudi 24 mars, en Conseil des ministres, Emmanuelle Cosse a présenté une ordonnance visant à simplifier les processus de délivrance des permis de construire. Le texte, qui se compose de deux parties, s’inscrit dans le chantier de simplification des procédures administratives entrepris par le Gouvernement pour faciliter la vie des entreprises. Il vise à mieux articuler les procédés d’autorisation d’urbanisme avec les diverses procédures relevant du code de l’environnement.

L’ordonnance vient tout d’abord renforcer « la coordination des procédures d’urbanisme menées le plus souvent par les collectivités territoriales, avec les autorisations environnementales relevant de l’État », précise un communiqué du gouvernement.

Cette coordination permet d’accélérer l’obtention du permis de construire par les maîtres d’ouvrage durant la durée de l’instruction de la ou les autorisations environnementales. Cependant, « les travaux ne peuvent être engagés que lorsque l’ensemble des autorisations ont été délivrées », précise le Gouvernement.

Par ailleurs, le texte raccourcit les délais d’instruction des autorisations nécessaires à un même projet, et complète le décret du 9 juillet 2015 qui avait ramené, pour la grande majorité des cas, le délai de délivrance du permis à un maximum de 5 mois.

La seconde partie de l’ordonnance tire les enseignements d’une expérimentation de trois ans portant sur une « autorisation unique pour les installations soumises à une autorisation au titre de la loi sur l’eau » Cette expérimentation pour 3 ans, introduite par ordonnance en 2014 dans deux régions, a été étendue par la loi transition énergétique à l’ensemble du territoire.
L’obligation de dépôt simultané des demandes de permis et des autorisations environnementales a été supprimée car elle s’était révélée « inappropriée » pour les projets échelonnés dans le temps et dans l’espace, indique le communiqué du Gouvernement.

A l’inverse, ajoute-t-il, lorsqu’ils n’ont pas d’impacts environnementaux, certains travaux notamment de démolition qui interviennent dans une phase « très précoce du projet (…) méritent d’être sortis du cadre de l’autorisation unique pour pouvoir être mis en œuvre sans attendre l’obtention de l’ensemble des autorisations environnementales ».

R.C
Source : batiweb.com

Performance énergétique : le rôle moteur des équipements de chauffage et climatisation

L’efficacité des équipements de chauffage et de climatisation joue le rôle le plus important dans la performance énergétique d’un bâtiment, si on combine vieillissement du bâti et réchauffement climatique, selon une étude d’un groupe de chercheurs du projet européen Tribute. L’étude s’appuie sur l’exemple de la bibliothèque Italo Calvino de Turin.

Coordonné par le Centre Suisse d’Électronique et de Microtechnique (CSEM), le projet européen Tribute a débuté en octobre 2013 pour une durée de 4 ans. L’objectif du projet est de réduire l’écart entre les performances énergétiques réelles des bâtiments et les performances simulées.

En effet, aujourd’hui encore, des différences qui peuvent être importantes, sont constatées entre les prédictions données par les outils de simulations et les mesures de performances réalisées in situ. En améliorant les capacités prédictive d’un logiciel commercial existant, les chercheurs tentent de limiter ces écarts.

C’est dans ce cadre qu’ils se sont intéressés au cas particulier de la bibliothèque Italo Calvino de Turin. Ces travaux, coordonnés par l’Institut de Recherche en Énergie de Catalogne, avaient pour but d’étudier l’impact du changement climatique et du vieillissement du bâtiment sur l’évolution de ses performances énergétiques, sur les cinquante prochaines années.

Pour ce faire, les chercheurs ont considéré différentes hypothèses d’évolution du climat et des performances de l’enveloppe de ce bâtiment et de ses équipements et ils ont réalisé les simulations énergétiques correspondantes avec le logiciel IDA-ICE. TBC Innovations dans ces travaux avait pour rôle d’étudier l’influence des paramètres de vieillissement du bâtiment et des équipements.

Quels résultats ?

L’étude a démontré que le réchauffement climatique a un impact plus fort en hiver qu’en été sur les consommations d’énergie, et que cet impact est plutôt positif. En effet, « la diminution des besoins de chauffage est plus importante que l’augmentation des besoins de refroidissement », relève l’étude.

Ensuite, si on combine deux paramètres « réchauffement climatique » et « vieillissement du bâtiment », les pertes de performance des équipements sont ceux qui ont le plus d’influence sur le comportement énergétique du bâtiment.

« D’une part la baisse d’efficacité de refroidissement induit une hausse de consommation, d’autant plus forte que le climat est de plus en plus chaud, et d’autre part, la dégradation de l’efficacité du système de chauffage ne permet pas d’obtenir les diminutions de consommation de chauffage escomptées », souligne l’étude.

Ainsi, parmi tous les paramètres étudiés, c’est « l’efficacité des équipements de chauffage et climatisation qui joue le rôle le plus important dans la performance énergétique du bâtiment au fil du temps », selon les chercheurs.

Rénovation et modernisation

Les chercheurs ne se sont pas arrêtés à ces constats et ont voulu tester différentes solutions visant à atténuer l’effet du réchauffement climatique et à maintenir une performance énergétique élevée.

Dans l’hypothèse réaliste d’un changement des équipements et d’une rénovation de l’enveloppe sur 30 ans, cela permettrait potentiellement d’économiser 87,3 % de la consommation de climatisation par rapport à la consommation initiale du bâtiment.
« En combinant l’hypothèse du changement climatique et le vieillissement du bâti, on obtient un aperçu plus réaliste de l’évolution d’un bâtiment construit. Cela nous a également permis de voir le poids de chaque processus, la manière dont ils affectent le bâtiment, et l’échelle de temps », détaille l’étude dans ses conclusions.

Le bon entretien de l’infrastructure et de ses équipements, avec si possible une modernisation ou une rénovation, est « vital pour l’efficacité et le confort du bâtiment dans un contexte futur de réchauffement climatique », concluent les chercheurs.

Source : batiweb.com

Les taux des crédits immobiliers plus bas que jamais

La majorité des banques ont encore baissé leurs taux en mars. Ce qui se traduit par un gain de pouvoir d’achat pour les particuliers. Mais les banques imposent de plus en plus leur propre assurance-emprunteur.

Les records de mai 2015 viennent d’être battus. Les taux des crédits immobiliers se négocient aujourd’hui à niveaux inconnus. Les particuliers s’endettent ainsi en moyenne à 1,90% sur 15 ans, 2,14% sur 20 ans et 2,40% sur 25 ans, selon le courtier Meilleurtaux.com. « 75% des banques proposent des taux inférieurs à 2,10% sur 20 ans. Elles n’étaient que 21% à le faire en mai 2015 », souligne Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com.

Ces excellentes conditions d’emprunt sont dues à la nouvelle baisse du taux de l’emprunt d’État à 10 ans, l’OAT (0,6%) sur lequel sont indexés les crédits immobiliers à taux fixe. Et à l’offensive commerciale de bon nombre de banques qui font toujours du crédit immobilier un outil de conquête de nouveaux clients. «Quatre banques sur cinq se sont engagées dans une baisse spectaculaire des taux des crédits immobiliers», note Hervé Hatt. D’autant que pour elles, l’opération reste rentable (1% de marge en moyenne actuellement). Et que la période s’y prête, le printemps étant la période la plus active de l’année sur le marché immobilier, plutôt calme en début d’année.

Gain de 12% de pouvoir d’achat en 2 ans

Cela se traduit pour les emprunteurs par un gain de pouvoir d’achat, alors que les prix de la pierre se sont stabilisés. Ainsi, pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans, un particulier paie aujourd’hui une mensualité de 1025 euros, contre 1035 en mai 2015, 1063 euros en janvier 2015 et 1135 euros en janvier 2014. Le coût total de son prêt est tombé de 74.695 euros en janvier 2014, à 46.019 euros en mars (48.548 euros en mai 2015), selon les simulations de Meilleurtaux. « La baisse des taux a permis de gagner 12% de capacité d’emprunt en deux ans, soit 20.368 euros en moyenne », précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Ainsi pour 1.000 euros de mensualités, un particulier peut emprunter aujourd’hui 195.107 euros contre 174.739 euros en janvier 2014.

Les banques imposent de plus en plus leur assurance-emprunteur

Toutefois, gare à l’assurance emprunteur, souvent oubliée, notamment par les plus jeunes, qui se focalisent sur le taux d’emprunt très bas. Du coup, alors qu’il est possible de choisir son assureur, les banques imposent de plus en plus l’assurance maison aux emprunteurs, souvent plus chère. Ce qui renchérit donc le coût du crédit. « Cela reste compliqué de souscrire une assurance autre que celle proposée par la banque, explique Hervé Hatt. Certains établissements jouent le jeu, mais d’autres refusent à l’emprunteur de s’assurer seul. Il faut engager un vrai bras de fer avec elles ».
Depuis le début de l’année, seuls 15 à 20% des clients de Meilleurtaux ont souscrit une assurance emprunteur autre que celle proposée par l’établissement financier. « Ces taux sont en baisse par rapport à mi-2015 », souligne Maël Bernier. Les emprunteurs ignorent aussi souvent que depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon, ils peuvent changer d’assureur, dans les 12 mois suivant l’émission de l’offre de prêt (et non pas le paiement du crédit).
Nouvelles renégociations possibles

La nouvelle baisse des taux ouvre la porte à de nouvelles renégociations de prêts. « Les prêts signés entre 2006 (si le prêt est sur longue durée et le montant emprunté est élevé) et 2014, avec un taux supérieur à 3/3,2% sont concernés », estime Meilleurtaux. Avant de se précipiter chez son banquier, quelques précautions s’imposent car les frais sont importants: le prêt doit de préférence être dans la première moitié de « sa vie »; les emprunteurs ne comptent pas revendre leur maison ou appartement dans les deux ans qui viennent et le capital restant dû doit être supérieur à 70.000 euros, conseillent les spécialistes de Meilleurtaux. Par ailleurs, pour que l’opération soit rentable, l’écart de taux entre le nouveau et l’ancien prêt doit toujours être de 1% environ.

Attention, si votre situation professionnelle s’est dégradée depuis la souscription du prêt (passer d’un CDI à un CDD par exemple, baisse de salaire), mieux vaut éviter de se lancer dans une telle opération. D’après les calculs de Meilleurtaux, une personne qui aurait souscrit un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans (hors assurance) en 2012, réduira le coût total de son prêt de 32.698 euros (pénalités de rachat et garanties incluses) en le faisant racheter par une banque concurrente de la sienne. Le gain sera de 21.272 euros pour un crédit souscrit en 2014, 19.576 euros pour un prêt de 2013 et 23.405 euros en 2011.

Danièle Guinot

Source : lefigaro.fr

Rénovation énergétique : objectif relevé à 70.000 logements pour l’Anah

Pour sa première sortie officielle ce jeudi à Rennes, la ministre du Logement Emmanuelle Cosse a relevé l’engagement du programme « Habiter Mieux » de l’Anah dans la rénovation de 70.000 logements pour l’année 2016 contre 50.000 auparavant. De son côté, Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Durable, salue « cette étape de bienvenue » mais demande au Gouvernement de « rehausser cet effort en 2017. »

Sébastien Chabas

Source : batiactu.com

Crédit immobilier : les taux ont encore diminué en février

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers aux particuliers continuent leur baisse, s’établissant en moyenne à 2,09%, contre 2,15% en janvier. Une diminution en février qualifiée de « rapide » par l’observatoire Crédit Logement/CSA publiée.
Les taux d’intérêts des crédits immobiliers continuent de baisser en février, de manière « rapide », selon la dernière publication de l’observatoire Crédit Logement/CSA ce jeudi 3 mars 2016.
« L’évolution du coût des ressources (taux des OAT, conditions de refinancement de la BCE, etc.) est en effet redevenue propice à la baisse des taux des crédits immobiliers, précise l’étude. En outre, la volonté des établissements de crédit de soutenir les marchés immobiliers et, notamment, ceux de la primo accession ne se dément pas. »
Néanmoins, les évolutions constatées ne sont pas identiques sur tous les marchés : ainsi, les taux des crédits ont le plus fortement baissé sur le marché de l’ancien, s’établissant en moyenne à 2,08% en février (-16 points de base depuis octobre 2015) ; et ont un peu moins baissé sur le marché du neuf, en moyenne à 2,16% en février (-11 points de base) et sur celui des travaux (-10 points de base), en moyenne à 2,05% sur la même période.
Source : batiactu.com

Graphique de Friggit

Ces graphiques résument l’évolution du marché immobilier français durant les quarante dernières années.

friggit-juin-2014-paris-province friggit-juin-2014 Indice-du-prix-des-logements-rapporté-au-revenu-des-menages-Friggit Scenario-de-baisse-de-l-immobilier-Friggit

Explication des courbes de Friggit

Ces courbes sont calculées en fonction de l’indice du prix du logement par rapport au revenu disponible par ménage. Pour qu’un marché soit sain, il faut que la solvabilité des acquéreurs soit stable. Ce graphique permet de se baser sur la capacité financière des ménages et de mesurer l’effort nécessaire à consentir pour réaliser un achat immobilier.

Ce graphique reprend l’évolution moyenne française mais découpe également le marché immobilier par secteur (Paris, Ile de France et province). En effet, l’immobilier en région parisienne n’évolue pas tout à fait de la même manière que l’immobilier de province.

Tunnel de Friggit

L’analyse de l’évolution des prix de l’immobilier a permis à Jacques Friggit de définir un intervalle dans lequel se situe très souvent le rapport « prix immobilier / revenu des ménages » : c’est ce qui est couramment nommé le tunnel de Friggit.

Toute sortie de ce tunnel de Friggit par le haut montre le développement d’une bulle immobilière. Les courbes de l’immobilier parisien démontrent bien l’ampleur de la bulle immobilière de 1991, et la chute brutale et inévitable qui a suivi. En 1991, la dé-corrélation entre le marché immobilier à Paris et le marché immobilier de province est remarquable et permet d’expliquer pourquoi la crise immobilière de 1991 n’a touché majoritairement que la capitale.

La montée des prix a été vertigineuse pendant de nombreuses années, il faudra donc s’attendre à une chute tout aussi vertigineuse dans les années à venir afin de redescendre dans le tunnel de Friggit.

Pour redescendre dans le tunnel de Friggit, les prix de l’immobilier doivent chuter. Or le graphique montre systématiquement que les courbes, après avoir atteint des sommets, redescendent sur la limite inférieure du tunnel de Friggit. Autrement dit, on peut s’attendre à une chute des prix encore plus importante… Retrouvez l’analyse de Jacques Friggit, qui explique ces données.

Immobilier : la baisse des frais de notaire ne compensera pas la hausse de la fiscalité

Robin Massonnaud

Lire la suite sur votreargentlexpress.fr.

Immobilier : les prix augmentent dans plusieurs grandes villes

La baisse des taux des crédits immobiliers soutient la reprise du marché. Les prix grimpent dans certaines grandes villes françaises… mais reculent toujours dans d’autres. Explications.

Le marché immobilier continue à redresser la tête. En ce début d’année, les acquéreurs, très sensibles une fois de plus à la baisse des taux des crédits immobiliers sont assez nombreux. En février, les taux des prêts sur 20 ans ont baissé de 0,2% en moyenne, dans le sillage du taux de l’emprunt d’Etat Français à 10 ans, l’OAT (0,48%). « Les taux des crédits sont plus bas que lors des précédents records de mai 2015 », remarque Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

« Cette stimulation intervient alors que le marché aborde sa saison haute où primo accédants, investisseurs et familles sont présents », constate Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents. Résultat, « ces deux font monter les prix ou atténuent la baisse dans un contexte toujours déficitaire en acheteurs solvables », poursuit-il. Une tendance déjà constatée en 2015, puisqu’au dernier trimestre, les prix des logements anciens ont progressé en moyenne de 0,5% (après +0,2% entre juillet et septembre), selon les notaires.
A Paris, depuis le 1er janvier, les prix ont grimpé de 0,7% en moyenne selon Meilleursagents. Sur un an, la baisse s’atténue, puisqu’elle n’est plus que de 0,8%. La situation est plus nuancée dans le reste de l’Île-de-France. « En moyenne les prix en Petite Couronne ont augmenté de 0,2% en février. La Grande Couronne, moins recherchée, a vu ses prix baisser de 0,3% », constate Meilleursagents.

La tendance est de plus en plus contrastée dans les dix plus grandes villes de province. Les écarts de prix se creusent. «Les villes les plus dynamiques sur le plan économique et qui donc offrent les meilleures perspectives d’emplois voient leurs prix augmenter», note l’étude. C’est le cas de Lyon (+0,9% depuis le début de l’année et +0,7% sur un an) et de Nantes dont les prix ont augmenté de 1,4% en deux mois et 3,7% en un an! Bordeaux (+0,5% depuis janvier et + 1,3% en un an) et Montpellier (+0,1% en deux mois et +1,3%) voient aussi leurs prix grimper.

A contrario, Marseille (-0,6% en deux mois et -2% en un an) et surtout Lille où les prix flanchent de 1,1% depuis janvier et de 3,8% par rapport à il y a un an, « continuent de souffrir d’une demande faible ». « La perspective de la mise en place de l’encadrement des loyers pèse depuis des mois sur le marché lillois traditionnellement apprécié par des investisseurs qui l’ont totalement fui aujourd’hui », commente l’étude. Les prix baissent aussi à Toulouse (-0,8% en deux mois et -0,8% en un an) Nice (-0,5% depuis janvier et -0,9% en un an) et Strasbourg (-0,5% en deux mois et -1,8% en un an).

Interrogations sur la reprise

« La hausse des volumes de transactions est réelle mais les conditions d’une reprise durable ne sont toujours pas présentes », estime Sébastien de Lafond. Les raisons de ces doutes? « Partout le niveau de la demande est insuffisant pour que le marché soit fluide et le chômage tarde à baisser. La santé relative du marché actuel résulte essentiellement du très faible niveau des taux d’emprunt. Cette stimulation puissante ne doit pas nous faire oublier qu’un marché immobilier sain résulterait d’un bon équilibre entre une demande solvable et une offre “naturelle” de propriétaires assurés de vendre », justifie-t-il. L’an dernier, 803.000 logements vendus, soit 15,7% de plus qu’en 2014.

Danièle Guinot
Source : lefigaro.fr

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